Transformation d'une SCI en SAS : Guide complet

Transformation d'une SCI en SAS : Guide complet 

La société civile immobilière est une structure juridique qui permet à plusieurs associés de gérer un patrimoine immobilier qu’ils ont en commun. Néanmoins, elle ne permet pas d’exercer une activité commerciale. Dans la mesure où les détenteurs de parts sociales souhaitent exploiter leur parc de biens immobiliers pour en tirer un revenu, ils ont l’obligation de procéder à la transformation de la SCI en SAS par exemple. L’opération est légalement possible, mais requiert de respecter une procédure bien spécifique, que nous allons vous détailler dans cet article.

Est-il possible de transformer une SCI en SAS ?

Oui, la législation autorise la transformation d’une SCI en SAS et permet même la poursuite de l’activité, sans discontinuité. En effet, nul besoin pour les associés de liquider la société civile immobilière au préalable, pour ensuite créer une société par actions simplifiée .

En revanche, cette opération reste encadrée et implique une modification profonde des règles de fonctionnement applicables à la structure. De fait, la SCI et la SAS ne visent pas le même objectif et n’encadrent pas le même type d’activité. Passer d’un statut juridique à un autre entraîne inévitablement certains changements : 

• modification de la nature de l’activité, en passant d’une société civile à une société commerciale ;
• adoption d’un nouveau régime fiscal, par l’obligation de basculer du régime de l’impôt sur le revenu (IR) à celui de l’impôt sur les sociétés (IS) ;
• révision générale des éléments composant les statuts juridiques (objet social, organes de direction, modalités de prise de décision, etc.).

La décision de transformer une SCI en SAS n’est pas sans conséquence et doit faire consensus au sein des associés. Les démarches administratives requises sont quelque peu complexes, mais restent réalisables. 

À ce titre, il s’avère souvent pertinent de faire appel à un professionnel pour sécuriser l’opération. Qu’il s’agisse d’un expert-comptable, d’un avocat ou d’un notaire, l’expert privilégié est familier des caractéristiques de chaque forme juridique et en connaît les implications. Il sait également se rendre disponible et à l’écoute des associés pour ainsi les éclairer sur le statut juridique le mieux adapté à leur projet.

Pourquoi choisir une SAS plutôt qu'une SCI ? Contraintes légales et possibles avantages

La société civile immobilière est une forme juridique d’entreprise adaptée à la gestion d’un patrimoine immobilier partagé entre plusieurs associés (au moins 2). Ainsi, son objet social ne prévoit pas d’en faire commerce, mais vise plutôt à : 

• préserver les biens immobiliers détenus ;
• en acquérir de nouveaux ;
• organiser la transmission de ses biens.

La transformation d’une SCI en SAS marque ainsi le passage d’une société civile à une société commerciale. Les implications de ce nouveau statut diffèrent de celles du précédent, et offrent de nouvelles perspectives aux associés pour le développement de leur activité.

Faire évoluer l’objet social de la société

Dès lors que les associés souhaitent donner une dimension commerciale à leur activité, ces derniers sont contraints d’envisager une forme juridiquement adaptée pour leur société. C’est notamment le cas s’ils souhaitent orienter l’activité de la SCI vers de la location de meublés professionnels (LMP) ou vers de l’achat-revente pour en tirer un revenu professionnel. 

Cette visée commerciale est formellement exclue de l’objet social de la société civile immobilière. En revanche, elle peut tout à fait convenir à celui de la SAS, dont la vocation première est d’exploiter une activité commerciale et d’en dégager un certain niveau de rentabilité.

À savoir : les associés souhaitant conserver le statut de SCI sont autorisés à la faire, sous condition de : 

• d’assujettir la SCI à l’impôt sur les sociétés ;
• maintenir le revenu de la location à un seuil inférieur à 10 % des bénéfices de la SCI.

Profiter d’une plus grande flexibilité de gestion

Le statut de la société par actions simplifiée séduit de nombreux entrepreneurs par son caractère évolutif et par la flexibilité dont elle fait preuve en matière de gestion. La SAS, qui peut aussi ne comporter qu’un associé unique (SASU), facilite l’entrée de nouveaux investisseurs pour favoriser le développement de l’activité. 

Ces derniers sont libres de déterminer dans les statuts juridiques, les règles qui régissent le fonctionnement de l’entreprise. Celles-ci peuvent concerner : 

• le transfert de propriété des titres sociaux au moyen de clauses d’agrément, de clauses d’inaliénabilité, clauses de préemption, etc.
• la mise en place d’organes de direction (directeur général, comité de direction et de contrôle) ;
• les modalités de prise de décision (règles de majorité, quorum, assemblées générales, etc.).

Bon à savoir : la loi prévoit néanmoins qu’en SAS, toute décision collective doit obtenir l’approbation d’au moins 50 % +1 voix pour être adoptée.

Bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux

La transformation d’une SCI en SAS contraint les associés à soumettre les bénéfices de la société à l’ impôt sur les sociétés (IS) , et non plus à l’IR. Cela constitue un levier intéressant d’optimisation fiscale pour l’associé dont le foyer fiscal déclare un montant important au titre de ses revenus imposables. 

En effet, l’imposition à l’IS des bénéfices de la société s’opère selon deux taux applicables : 

• le taux réduit à 15 % pour la part des bénéfices allant jusqu’à 42 500 € ;
• le taux normal à 25 % pour la part des bénéfices excédant ce seuil.

Dans la mesure où les associés ont un taux marginal d’imposition (TMI) supérieur aux taux d’imposition à l’IS, leur quote-part de bénéfices sera alors imposée à un taux de l’IS (15 ou 25 %) en lieu et place du barème progressif de l’impôt sur le revenu, pouvant aller jusqu’à 45 % pour les salaires les plus importants. 

Protéger son patrimoine personnel

Diverses caractéristiques distinguent la SCI de la SAS. Parmi elles, l’étendue de la responsabilité des associés suppose qu’en SCI, ces derniers sont responsables des dettes de la société en proportion de la quote-part qu’ils détiennent au capital de la société. En cas de difficultés financières, leurs biens personnels peuvent donc être engagés pour rembourser les créanciers.

La transformation de la SCI en SAS permet aux actionnaires de mieux protéger leur patrimoine personnel. En effet, sous ce statut, la responsabilité des associés est limitée au montant de l’apport qu’ils ont réalisé au capital social. Par conséquent, la SAS présente l’avantage de préserver les fonds propres de chacun d’eux en cas de dette.

Quelles sont les conséquences juridiques, fiscales et sociales d’une telle transformation ?

La transformation d’une SCI en SAS produit ses effets à bien des égards. Ceux-ci sont notamment d’ordre juridique, fiscal, mais aussi social.

Conséquences juridiques

Passer d’une société civile à une société commerciale implique de modifier les statuts juridiques de la structure. En effet, la SAS n’obéit pas aux mêmes règles que la SCI. L’évolution de la société impose donc de préciser dans les statuts les nouveaux éléments relatifs au fonctionnement d’une société par actions simplifiée, lesquels concernent : 

• la présidence ;
• la répartition des actions ;
• la nature des apports réalisés ;
• les modalités de prise de décisions collectives ;
• etc.

En outre, l’adoption du statut de SAS modifie l’étendue de la responsabilité des associés. En SCI, celle-ci était : 

• indéfinie, engageant leur patrimoine personnel en cas de dettes ;
• non solidaire, signifiant que le niveau de responsabilité des associés est proportionné à la quote-part de capital détenue ;
• subsidiaire, supposant que les associés sont poursuivis qu’après que la SCI soit réputée dans l’incapacité d’honorer ses dettes. 

Dès lors que la société bascule vers le régime commercial de la SAS, les actionnaires ne peuvent être poursuivis pour un montant supérieur à celui de leur apport, valorisé par le commissaire à la transformation (CAT) .

Conséquences sociales

En SAS, le versement de dividendes aux actionnaires donne lieu à l’application du prélèvement forfaitaire unique (PFU) sur la quote-part distribuée. Cette taxation est également connue sous le terme « Flat tax » et correspond à une cotisation à concurrence de 30 % du montant des dividendes distribués, répartie comme suit : 

• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux ;
• 12,8 % pour l’impôt sur le revenu.

Conséquences fiscales

La transformation de la SCI en SAS entraîne également des conséquences sur la fiscalité de la société. Celle-ci passe automatiquement du régime de l’IR au régime de l’IS pour l’imposition des revenus professionnels générés. 

Par conséquent, la SCI sort du régime des revenus fonciers et soumet ses bénéfices à l’impôt sur les sociétés, y compris ceux ayant été perçus avant la transformation au cours de l’exercice. Les taux applicables sont de : 

• 15 % au titre du taux réduit qui concerne la part de bénéfices jusqu’à 42 500 € ;
• 25 % de taux normal pour la part de bénéfices au-delà de 42 500 €.

Bon à savoir : malgré le changement de statut, il est possible pour les actionnaires de la SAS de faire valoir l’option à l’IR. Celle-ci ne vaut que pour une durée maximale de 5 ans.

Quelles sont les étapes et formalités pour transformer une SCI en SAS ?

Passer d’une SCI à une SAS n’est pas une opération anodine. Cette démarche s’inscrit dans une réorientation complète, à la fois de l’activité, mais aussi de la structure juridique qui l’encadre. C’est pourquoi elle répond à un formalisme précis.

1- Obtenir l’approbation unanime des associés

Cette décision doit être prise de manière collective et impose de réunir les associés en assemblée générale extraordinaire (AGE) . Leur accord unanime est indispensable puisqu’elle implique une modification profonde de la forme juridique de la société, ainsi que de sa raison d’être. Les associés prennent alors soin de notifier leur décision de transformer la SCI en SAS dans un procès-verbal d’AG.

2- Nommer un commissaire à la transformation

Conformément à l’ article L224-3 du Code de commerce , les associés envisageant une transformation de leur SCI en SAS sont tenus de désigner un commissaire à la transformation pour valoriser les biens qui composent l’actif de la société. 

La fonction que ce professionnel occupe principalement est celle de commissaire aux comptes (CAC). C’est pourquoi la nomination d’un CAT n’est pas nécessaire dans la mesure où la SCI dispose déjà d’un commissaire aux comptes, lequel pourra alors se charger de la procédure de transformation.

3- Rédiger les nouveaux statuts juridiques

Pour exercer légalement son activité commerciale, la SCI doit changer de forme juridique et produire des statuts conformes au fonctionnement d’une SAS. Les associés doivent alors se réunir en assemblée générale extraordinaire pour convenir des règles de fonctionnement de la nouvelle société.

La SAS offre aux associés une grande liberté statutaire, ainsi qu’une flexibilité de gestion. Cela complexifie d’autant plus la rédaction des statuts juridiques. C’est pourquoi, il est vivement recommandé de prendre conseil auprès d’un professionnel.

4- Désigner le président de la SAS

Au cours de l’assemblée générale extraordinaire, les associés désignent le président de la société. Toute SAS doit avoir un président , dont la fonction consiste à représenter légalement la société à l’égard des tiers. 

Les associés décident également des pouvoirs qui lui sont conférés en termes d’administration et de gérance. Toutefois, ils peuvent également décider de la mise en place d’autres organes de direction (directeur général, comité de contrôle).

5- Publier l’annonce légale dans un JAL

Au terme de l’AGE, l’avis de modification de statut doit faire l’objet d’une publication sur un support habilité à recevoir une annonce légale (SHAL). Qu’il s’agisse d’un journal d’annonces légales (JAL) ou d’un service de presse en ligne (SPEL), celui-ci doit impérativement se situer dans le département du siège social de la société et comporter certaines mentions obligatoires : 

• raison sociale de la SAS ;
• forme juridique ;
• adresse du siège ;
• objet social et durée de vie de la société ;
• capital social et sa répartition ;
• nom du ou des dirigeants ;
• nom du commissaire à la transformation désigné ;
• registre auquel la structure sera affiliée.

6- Déposer le dossier de transformation au greffe du tribunal de commerce

Ces démarches préalables finalisées, le président désigné peut ensuite transmettre le dossier de modification au greffe du tribunal de commerce. Celui-ci se compose des pièces justificatives suivantes : 

• le procès-verbal de l’assemblée générale formalisant la transformation de la SCI en SAS ;
• une copie certifiée des nouveaux statuts juridiques ;
• l'attestation de parution de l’annonce légale ;
• un extrait Kbis de la SCI ;
• l’acte de nomination du ou des dirigeants ;
• le justificatif d’inscription du CAT.

Le dépôt du dossier de modification s’effectue désormais en ligne, via le site du guichet unique de l’INPI, à la suite de quoi, la SAS sera immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) .

[VISUEL] Intégrer un visuel récapitulatif des étapes de transformation. 

Quels sont les effets de la transformation sur les associés ?

Les associés sont également impactés par la transformation d’une SCI en SAS. Une fois cette modification de statut opérée, la nature des titres détenus change également. Les associés ne se voient plus attribuer des parts sociales, propres à la SCI, mais des actions. Les associés deviennent alors actionnaires de la société.  

Les modalités de prise de décision diffèrent également une fois que la SCI a basculé en SAS. Si la société civile immobilière permet de statuer à l’unanimité des associés par défaut, ce n’est plus forcément le cas en SAS. 

La souplesse que présente ce statut impose aux actionnaires de convenir eux-mêmes de leur manière de décider et de la notifier dans les statuts. Il leur appartient ensuite de se conformer aux règles qu’ils auront eux-mêmes établies pour chaque décision.

Quels pièges éviter lors de la transformation ?

Passer d’une SCI à une SAS constitue un changement majeur, tant pour la société que pour les associés qui en détiennent les titres sociaux. Ce changement de statut doit être mûrement réfléchi, afin de se prémunir d’éventuels désagréments.

Pour que la transformation de la SCI en SAS s’opère sans encombre, il convient de faire preuve d’une grande vigilance et d’éviter les écueils suivants : 

• manquer d’anticipation quant au mode de gouvernance à prévoir dans les statuts de la SAS, sans avoir pris soin de déterminer quels pouvoirs conférer à quelle fonction (DG, conseil de surveillance , etc.) ;
• déroger au formalisme relatif à la publication de l’annonce légale ou au dépôt du dossier de transformation, ce qui peut engendrer un retard d’immatriculation de la SAS ;
• sous-estimer le coût de l’opération, sans tenir compte des frais liés aux honoraires du commissaire à la transformation, aux frais de greffe ou encore à la publication de l’annonce au JAL ;
• se priver des conseils avisés d’un professionnel, tant pour la rédaction des statuts juridiques de la SAS que pour la conformité des démarches administratives.

Pour un changement optimal, n’hésitez pas à vous adresser à un professionnel. Chez L-Expert-Comptable.com , nos équipes sont disponibles pour échanger sur votre projet de transformation et pour permettre une continuité sereine de votre activité.

FAQ – Transformation d’une SCI en SAS : questions fréquentes

Faut-il un commissaire à la transformation ?

Oui, la législation impose l’intervention d’un commissaire à la transformation (CAT) pour basculer d’une SCI à une SAS. Le plus souvent, ce professionnel occupe la fonction de commissaire aux comptes (CAC).

Quel est le coût d’une transformation SCI → SAS ?

Divers coûts sont à prévoir dans le cadre d’une transformation de forme sociale (publication de l’annonce légale, droits d’enregistrement au greffe, etc.). Il convient de compter un budget d’environ 500 € à 1 500 € pour couvrir les différents frais. Par ailleurs, l’intervention d’un professionnel (expert-comptable, avocat) peut alourdir le coût de manière significative.

Une SCI familiale peut-elle devenir une SAS ?

Oui, une SCI à caractère familial peut tout à fait devenir une SAS. En revanche, cette transformation peut modifier les modalités de gestion de la société au sein de la famille, notamment en matière de succession ou de gouvernance.