- La location-gérance permet d’exploiter un bar sans acheter le fonds de commerce, en échange d’une redevance versée au propriétaire.
- Le locataire-gérant assume la gestion quotidienne, les risques financiers et les dettes liées à l’exploitation du bar.
- Le propriétaire conserve la propriété du fonds de commerce et perçoit un revenu stable via la redevance ou le loyer.
- Le contrat fixe la durée, les modalités de redevance (fixe, proportionnelle ou mixte) et les responsabilités des parties.
- La location-gérance offre une grande autonomie au locataire-gérant, contrairement à la franchise qui impose un cadre plus strict.
- Les risques principaux incluent l’absence de garantie sur la pérennité de l’activité pour le locataire et la possible mauvaise gestion pour le propriétaire.
Intérêt pour les deux parties :
- Pour le locataire-gérant : Il bénéficie de l'opportunité d'exploiter un bar sans devoir investir dans l'achat du fonds de commerce. Cela permet d'exercer son activité en minimisant les coûts d'entrée et sans avoir à gérer la partie immobilière.
- Pour le bailleur : Il peut générer des revenus réguliers (loyer ou redevance) sans avoir à gérer l'établissement lui-même. Cela lui permet aussi de maintenir la propriété de son fonds tout en déléguant l'exploitation à un professionnel, tout en réduisant son risque financier.
Ainsi, la location-gérance est avantageuse pour les deux parties, offrant une solution flexible et rentable pour chacun.
Comment fonctionne la location-gérance d'un bar ou d'un bar tabac ?
Dans le cadre d'un bar, la location-gérance permet au locataire gérant d'exploiter un établissement de manière autonome, tout en bénéficiant de la notoriété et de l'emplacement du bar, sans avoir à investir dans l'achat du fonds de commerce. Le propriétaire, de son côté, continue de détenir la propriété du bar et peut en tirer des revenus stables, sans se soucier de la gestion quotidienne.
Le locataire-gérant prend en charge tous les aspects liés à l’exploitation (service, gestion financière, marketing, respect des normes de sécurité, hygiène, licences, etc...), mais il doit également supporter les pertes éventuelles. Le contrat peut préciser la durée de l’accord, la rémunération du bailleur, ainsi que les responsabilités de chaque partie en cas de non-respect des obligations légales.
Fonctionnement du contrat :
- Le propriétaire conserve la propriété du fonds de commerce (le bar), mais confie à l'exploitant (le locataire-gérant) la gestion quotidienne de l'établissement, comme la gestion des stocks, le service au client, la tenue de la caisse, etc...
- Le locataire-gérant, quant à lui, exploite le bar à ses propres risques et responsabilités. Il est en charge de la rentabilité de l’établissement et assume les profits ou les pertes générés par l'exploitation.
- En échange de cette gestion, le locataire-gérant s'engage à verser au propriétaire une redevance ou un loyer, dont le montant et les modalités sont définis dans le contrat. Cette redevance peut être fixe ou calculée en fonction des recettes générées par l'activité du bar, et elle représente le principal revenu pour le propriétaire.
Durée et conditions :
La durée de la location-gérance est définie dans le contrat, souvent pour une période de 1 à 5 ans, avec des options de renouvellement selon les termes de l’accord. Le contrat précise également les obligations des deux parties, telles que les responsabilités en matière de gestion, d'entretien, de respect des normes légales, et d'autres aspects essentiels à la bonne marche de l'établissement.
Comprendre la différence entre la location-gérance et la franchise
La location-gérance et la franchise sont deux modèles de gestion d'un fonds de commerce, mais ils fonctionnent de manière très différente, notamment en termes de responsabilités, de liberté d'action et de relations entre les parties.
| Critère | Location-gérance | Franchise |
|---|---|---|
| Autonomie | Grande liberté de gestion : choix des produits, marketing, prix | Liberté plus restreinte : respect des directives et procédures du franchiseur |
| Soutien & encadrement | Aucun soutien ni formation : le locataire-gérant est autonome | Accompagnement structuré : formation initiale, stratégie marketing, assistance continue |
| Coût & rémunération | Paiement d’un loyer ou d’une redevance (fixe ou proportionnelle au CA) | Paiement de redevances (souvent un % du CA) + droits d’entrée pour intégrer le réseau |
La location-gérance : un fonctionnement impliquant une redevance
Le principe de la redevance dans le cadre d'une location-gérance repose sur un montant que le locataire-gérant doit verser régulièrement au propriétaire du fonds de commerce (le bailleur) en contrepartie de l'exploitation du bar. Ce montant peut être calculé de différentes manières, selon ce qui est convenu entre les deux parties.
Montant de la redevance :
La redevance est un paiement régulier que le locataire-gérant doit effectuer au bailleur. Son montant et ses modalités de versement (mensuel, trimestriel, etc.) sont clairement définis dans le contrat, ce qui permet de cadrer les obligations financières du locataire-gérant.
Il existe plusieurs façons de déterminer ce montant :
- Redevance fixe : Le locataire-gérant paie un montant prédéterminé, quel que soit le chiffre d'affaires réalisé. Ce montant peut être décidé à l'avance, en fonction des conditions du marché et de l'emplacement du bar. Par exemple, il peut s'agir d'un montant fixe de 1 000 € par mois, indépendamment des performances du bar.
- Redevance proportionnelle au chiffre d'affaires : Le montant de la redevance peut être fixé en pourcentage du chiffre d'affaires du bar. Par exemple, 10 % du chiffre d'affaires mensuel réalisé par le locataire-gérant pourrait être versé au propriétaire. Ce type de redevance est souvent utilisé pour aligner les intérêts des deux parties, car le locataire-gérant paie en fonction de la performance de l'établissement.
- Redevance mixte : Il peut également s'agir d'une combinaison d'un montant fixe et d'un pourcentage du chiffre d'affaires. Par exemple, le locataire-gérant pourrait payer un montant fixe de 500 € plus 5 % de son chiffre d'affaires. Cela permet de garantir une certaine stabilité de revenus pour le propriétaire tout en laissant une part de flexibilité au locataire-gérant.
Cadrage dans le contrat :
Le contrat de location-gérance doit précisément définir les modalités de la redevance, afin qu'il n'y ait aucune ambiguïté sur ce qui est dû. Le contrat spécifie :
- Le montant exact ou le pourcentage de la redevance.
- Les modalités de paiement (mensuel, trimestriel, à terme échu, etc.).
- Les conséquences en cas de non-paiement de la redevance (pénalités, résiliation du contrat, etc.).
- Les modalités d'ajustement de la redevance, notamment si celle-ci est liée au chiffre d'affaires (par exemple, la possibilité de réévaluer la redevance chaque année).
Les avantages de la location-gérance
Voici un tableau clair et structuré pour visualiser les avantages de la location-gérance, selon qu’on se place du côté de l’entrepreneur ou du bailleur. Ce format permet de mieux comprendre les intérêts de chaque partie dans ce type de contrat.
| Partie concernée | Avantages de la location-gérance |
|---|---|
| Pour l’entrepreneur | • Permet de tester la viabilité d'une ouverture avant de se lancer • Offre une première expérience entrepreneuriale • Bénéficie d’un établissement déjà existant • Voie alternative à la franchise dans certaines enseignes • Possibilité de tester les capacités logistiques du franchiseur avant d’investir dans une franchise |
| Pour le bailleur | • Perçoit une redevance sans avoir à gérer l’exploitation au quotidien • Garde la propriété du fonds de commerce • Peut reprendre facilement l’activité à terme |
Les risques liés à la location gérance
La location-gérance peut présenter certains risques pour le locataire-gérant, malgré le fait qu'il ne soit pas propriétaire des lieux. Ces risques sont principalement liés à la gestion de l'établissement et aux responsabilités financières qui en découlent.
1. Responsabilité des dettes et obligations financières :
Bien que le locataire-gérant ne soit pas propriétaire des murs ni du fonds de commerce, il reste responsable des dettes générées par l’exploitation du bar pendant la période de gérance. Cela signifie que si des dettes ou des obligations financières (fournisseurs impayés, charges, salaires non réglés, etc.) sont contractées pendant sa gestion, c’est lui qui devra les assumer, même si le contrat prend fin.
- Par exemple, si le locataire-gérant accumule des dettes fournisseurs ou si des charges fiscales ou sociales ne sont pas réglées, il en reste personnellement responsable.
- Si le bar fait face à des pertes financières pendant la période de gérance, le locataire-gérant doit supporter ces pertes et en assumer les conséquences, y compris le remboursement des dettes.
2. Le renouvellement du contrat de location-gérance :
Un autre risque pour le locataire-gérant est que le contrat de location-gérance n’est pas nécessairement renouvelé à son terme. Le renouvellement du contrat dépend de l’accord des deux parties (locataire-gérant et bailleur), et il est possible que le propriétaire du fonds de commerce refuse de renouveler l’accord à la fin de la période.
- Absence de renouvellement : Si le propriétaire décide de ne pas renouveler le contrat, le locataire-gérant devra quitter l’établissement, même s'il a investi du temps et de l'argent dans la gestion du bar.
- Conditions de non-renouvellement : Le propriétaire peut refuser de renouveler le contrat pour diverses raisons, comme une mauvaise gestion, une rentabilité insuffisante, ou même s'il décide de vendre le fonds de commerce ou de l'exploiter lui-même.
3. Manque de garanties :
Contrairement à un propriétaire de fonds de commerce qui bénéficie d'une stabilité relative, le locataire-gérant ne possède pas le bien. Cette absence de propriété signifie qu’il n’a pas de garantie sur la pérennité de son activité. Si le contrat prend fin ou si le bailleur choisit de vendre le bar, le locataire-gérant perd l'opportunité d'exploiter ce fonds.
Le bailleur prend aussi des risques, car il doit accepter de déléguer la gestion de son bar à un locataire-gérant, sans pouvoir intervenir directement dans son fonctionnement, même en cas de déclin de l'activité. De plus, il doit faire face à des risques financiers liés à la redevance, à la dévalorisation du fonds de commerce, et à la possibilité de mauvaise gestion par le locataire-gérant.
Conditions et obligations des parties dans un contrat de location-gérance d'un bar
1. L’importance d’une évaluation professionnelle du contrat :
Avant de signer un contrat de location-gérance, il est conseillé de consulter un avocat en droit commercial ou un expert-comptable. Cela permet de sécuriser le contrat, de clarifier les responsabilités de chaque partie, et de prévenir les risques juridiques ou financiers liés à la redevance, aux dettes ou aux obligations légales.
2. Maintien de l’activité du fonds de commerce :
Il est essentiel que l’activité du fonds de commerce reste inchangée pendant la location-gérance. Le locataire-gérant doit exploiter le bar selon l’usage initial prévu par le contrat. Par exemple, il ne peut pas transformer un bar en café-théâtre sans l’accord du bailleur.
Ce maintien de l’activité garantit :
- la préservation de la valeur du fonds,
- le respect des autorisations administratives (licence 4, permis d’exploitation…),
- et le maintien de la clientèle existante.
Le bailleur fournit les locaux et équipements nécessaires, reste propriétaire du fonds, mais ne peut pas interférer dans la gestion. Il reste responsable des dettes antérieures au contrat et doit informer s’il n’est pas propriétaire des murs.
Le locataire-gérant, de son côté :
- paye une redevance,
- est responsable des dettes contractées pendant la gérance,
- doit s’inscrire au RCS dans les 15 jours suivant la signature,
- et s’engage à restituer le fonds à la fin du contrat, sans garantie de renouvellement.
Conseils pratiques pour une location-gérance réussie
Pour le bailleur, il est essentiel de sélectionner un locataire-gérant fiable, avec une expérience solide dans le secteur, une situation financière saine, et des garanties suffisantes (caution, dépôt…). Une mauvaise sélection peut nuire à la valeur du fonds de commerce.
Pour le locataire-gérant, la réussite repose sur un business plan réaliste, une gestion financière rigoureuse et un suivi régulier des performances. Il doit anticiper les risques, s’assurer d’une bonne trésorerie, et adapter son activité en fonction des résultats.
FAQ : 6 questions fréquentes autour de la location-gérance d'un bar
Le propriétaire peut-il récupérer son bar avant la fin du contrat ?
Seulement si une clause de résiliation anticipée est prévue dans le contrat, ou en cas de non-respect des obligations par le locataire-gérant.
Quels sont les coûts associés à la location-gérance ?
Pour le locataire-gérant, les principaux coûts sont la redevance versée au propriétaire, les charges sociales et fiscales, ainsi que les frais liés à l'entretien du matériel et du local.
Comment est fixée la redevance en location-gérance ?
La redevance est généralement déterminée en fonction de la valeur du fonds de commerce (montant fixe) ainsi que d'un montant tenant compte des équipements ou de l'emplacement. Ces clauses ne sont pas fixées et chaque contrat peut avoir une méthode de calcul différente.
Quels sont les risques pour le propriétaire ?
Le principal risque est que le locataire-gérant ne gère pas correctement le bar et mette en danger la réputation de l'établissement ou ne puisse plus payer la redevance.
Qui paie le loyer en cas de location-gérance ?
La redevance doit être réglée par le locataire-gérant. Le "loyer" des murs, si l'entreprise n'est pas propriétaire des locaux, reste à la charge du bailleur, qui doit néanmoins en informer le locataire-gérant.
Quelle rémunération pour le locataire-gérant ?
La rémunération du locataire-gérant dépend principalement du chiffre d'affaires et des bénéfices réalisés par le bar. Toutefois, un salaire final peut être estimé lors de la négociation du contrat en prenant en compte les chiffres historiques de l'établissement et les prévisions de rentabilité.
Rédigé par Julie Pravaz
Julie exerce dans le conseil en entrepreneuriat et marketing depuis près de 15ans, elle a aussi monté sa boîte dans l’économie circulaire de 2019 à 2022 et reste investie dans cet écosystème d’entreprises à impact. Passionnée d'arts martiaux et de voyages, Julie est reconnue pour son écoute et sa bonne humeur, apportant inspiration et innovation dans chaque projet.
