Création d'une SCI en 2025 : étapes, formalités, coût et conseils

Créer une SCI (Société Civile Immobilière) séduit de plus en plus de Français en 2025. Qu’il s’agisse d’investir dans l’immobilier à plusieurs, de faciliter une transmission patrimoniale ou de protéger un bien familial, la SCI s’impose comme un outil juridique flexible et stratégique.  L’objectif de cet article est de vous guider pas à pas, en toute clarté, pour comprendre les étapes clés, les coûts réels, et surtout les bonnes pratiques pour créer votre SCI sereinement, qu’il s’agisse d’un projet familial ou entrepreneurial.

Qu’est-ce qu’une SCI ? Définition et intérêt en 2025

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société permettant à plusieurs personnes (au moins deux associés) de détenir et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Il ne s’agit pas d’une société commerciale : la SCI est une structure juridique civile, régie principalement par les articles 1832 et suivants du Code civil, ainsi que par des dispositions spécifiques du Code général des impôts et du Code de commerce.

Dans cette forme juridique, les associés vont mettre en commun des apports (financiers ou en nature), reçoivent des parts sociales en retour et prennent collectivement les décisions de gestion via des statuts définis à la création.

En 2025, plusieurs formes de SCI existent, chacune adaptée à un usage spécifique :

• SCI familiale : détenue entre membres d’une même famille pour gérer ou transmettre un patrimoine immobilier.
• SCI de gestion ou de location : destinée à l’achat et à la gestion de biens immobiliers mis en location.
• SCI construction-vente (SCCV) : utilisée pour construire des biens immobiliers en vue de leur revente.
• SCI d’attribution : chaque associé est destiné à recevoir la propriété d’un lot précis dans l’immeuble.
• SCI professionnelle : parfois utilisée pour loger les locaux d’une entreprise détenue par les associés

La SCI est un outil juridique particulièrement apprécié pour gérer un bien immobilier à plusieurs, en évitant les contraintes de l’indivision. Elle permet également d’organiser la transmission patrimoniale de manière progressive, en facilitant la donation de parts sociales.

Sur le plan fiscal, elle offre une souplesse d’optimisation grâce au choix entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Enfin, la SCI constitue un excellent levier pour structurer un investissement immobilier, qu’il soit familial, locatif ou entrepreneurial.

Pourquoi créer une SCI ? Avantages et limites

Créer une SCI peut offrir de nombreux bénéfices, mais implique aussi des contraintes à bien connaître. Voici un résumé clair des principaux avantages et inconvénients à prendre en compte avant de se lancer :

Cas pratique : Une famille souhaite investir dans un bien locatif. Plutôt que d’acheter en indivision, elle crée une SCI familiale pour structurer l’achat, simplifier la gestion et anticiper la transmission. Chaque membre détient des parts, et les loyers sont perçus par la société. Résultat : une gestion claire, une fiscalité optimisée et un cadre juridique sécurisé.

Quelles sont les étapes pour créer une SCI ?

Rédiger les statuts de la SCI

La rédaction des statuts est une étape fondamentale. Ce document encadre juridiquement le fonctionnement de la SCI : il précise son nom, son objet (souvent la gestion ou la location d’un bien immobilier), son siège social, sa durée, le montant du capital, l’identité des associés et les règles de décision. Mal rédigés, ces statuts peuvent entraîner des blocages, notamment lors d’une revente, d’une succession ou en cas de désaccord entre associés.

Bon à savoir : les modèles gratuits disponibles en ligne peuvent sembler pratiques, mais ils sont rarement adaptés à un projet réel. Sans personnalisation, vous risquez des oublis ou des imprécisions lourdes de conséquences. Un accompagnement professionnel permet d’éviter ces pièges.

Effectuer le dépôt du capital social

Le dépôt du capital social est une étape obligatoire pour immatriculer une SCI. En 2025, le minimum légal est fixé à 1 euro, mais un tel montant reste purement symbolique. Pour inspirer confiance et sécuriser les premiers engagements de la société, il est conseillé de prévoir au moins quelques centaines, voire 1000€, selon l’envergure du projet.

Le capital peut être fixe ou variable, selon ce que prévoient les statuts, et il doit être libéré selon les modalités définies (en une fois ou en plusieurs versements). Le dépôt s’effectue sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI, et un certificat de dépôt vous sera délivré pour finaliser l’immatriculation.

Dépôt de l’annonce légale

La publication d’une annonce légale est une formalité indispensable pour informer les tiers de la création de la SCI. Elle assure la transparence de la structure et marque le début de son existence juridique.

En 2025, le coût moyen d’une annonce légale se situe entre 180 € et 280 €, selon le département de publication. Ce tarif couvre : la dénomination de la SCI, l’adresse du siège, son capital, l’objet social, la durée de la société, l’identité du ou des gérants et l’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Une fois publiée dans un journal d’annonces légales habilité, un certificat de parution est délivré : pièce indispensable pour finaliser l’immatriculation.

Immatriculer la SCI

Depuis 2023, l’immatriculation des entreprises se fait exclusivement en ligne via le guichet unique de l’INPI . Pour créer une SCI, vous devez donc déposer un dossier complet sur cette plateforme, qui le transmettra au greffe compétent. Une fois validé, vous recevrez votre extrait Kbis dans un délai moyen de 3 à 7 jours ouvrés, attestant de l’existence juridique de votre société.

Voici les pièces justificatives à préparer :

Combien coûte la création d’une SCI en 2025 ?

Créer une SCI en 2025 coûte en moyenne entre 270 et 1 900 €, selon que vous effectuez les démarches seul(e) ou avec l’aide d’un professionnel. Le coût final dépend principalement de la complexité de votre projet, du mode de rédaction des statuts, et du niveau d’accompagnement choisi.

Les frais incontournables se décomposent ainsi :

Comment fonctionne une SCI familiale ?

La SCI familiale est une forme de SCI constituée exclusivement entre membres d’une même famille. Elle est souvent utilisée pour gérer un bien immobilier commun (résidence secondaire, bien locatif…) ou pour organiser une transmission progressive du patrimoine.

Son principal atout réside dans la souplesse : les parents peuvent transmettre des parts sociales à leurs enfants, tout en gardant le contrôle grâce au démembrement de propriété (nue-propriété / usufruit). Cela permet d’anticiper la succession tout en allégeant les droits fiscaux.

Bon à savoir : la clause d’agrément est indispensable dans les statuts d’une SCI familiale. Elle permet de contrôler qui peut devenir associé, notamment en cas de décès, de divorce ou de cession de parts.

Exemple concret : deux parents achètent une maison de vacances via une SCI et commencent à transmettre les parts à leurs enfants. Résultat : un bien préservé dans la sphère familiale, géré collectivement, sans indivision.

Peut-on créer une SCI seul(e) ? Ce qu’il faut savoir

Il n’est pas possible de créer une SCI en étant seul. La loi impose la présence d’au moins deux associés pour constituer une Société Civile Immobilière. Cela s’explique par la nature même de cette structure, conçue pour gérer un bien immobilier à plusieurs. Même si vous êtes à l’origine du projet, vous devez donc vous associer, ne serait-ce que symboliquement.

Heureusement, une solution existe : il est tout à fait possible de s’associer avec un proche (conjoint, parent, ami) en lui attribuant une seule part sociale, pour respecter la règle sans perdre le contrôle. Cette pratique est fréquente et parfaitement légale.

Bon à savoir : si vous souhaitez investir seul(e), d’autres options existent. L’achat en nom propre reste le plus simple, notamment avec le statut LMNP pour les locations meublées. Pour un cadre plus structuré, vous pouvez aussi opter pour une EURL ou une SASU, deux sociétés unipersonnelles qui offrent plus de flexibilité en matière de gestion et de fiscalité.

Qui contacter pour créer une SCI en 2025 ?

Si vous souhaitez créer une SCI, mieux vaut ne pas avancer seul(e), surtout pour la rédaction des statuts et les choix fiscaux. Un accompagnement juridique adapté permet d’éviter des erreurs aux lourdes conséquences.

À qui faire appel ?

• Un notaire : recommandé pour les projets familiaux, les transmissions ou les montages patrimoniaux complexes.
• Un avocat spécialisé : utile si vous avez besoin d’une structuration sur mesure (par exemple pour un projet locatif ou professionnel).
  
  

Bon à savoir : Prenez le temps de comparer les offres et de choisir un professionnel fiable, capable de personnaliser vos statuts selon votre situation.

Questions fréquentes sur la création de SCI

Peut-on mettre sa résidence principale dans une SCI ?

Oui, c’est possible, mais peu recommandé. En cas d’occupation à titre gratuit, cela peut entraîner des risques fiscaux, notamment en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou de requalification par l’administration.

Peut-on créer une SCI sans apport ?

Techniquement oui, le capital minimum est de 1 euro. Toutefois, un apport cohérent est conseillé pour crédibiliser la SCI et faciliter l’ouverture d’un compte bancaire ou l’obtention d’un prêt.

Combien de temps faut-il pour créer une SCI ?

En moyenne, comptez 7 à 15 jours ouvrés, de la rédaction des statuts à la réception du Kbis, si le dossier est complet et sans erreur.

Une SCI paie-t-elle des impôts ? (IS ou IR)

Oui. Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Elle peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) si cela est plus avantageux fiscalement.

Quelles sont les erreurs courantes à éviter lors de la rédaction des statuts ?

Oublier de préciser les règles de fonctionnement entre associés, mal définir l’objet social ou ne pas anticiper les modalités de sortie sont des erreurs fréquentes. Des statuts mal rédigés peuvent vite devenir un frein juridique.

Comment optimiser le coût total de création d'une SCI cette année ?

Utilisez un service en ligne pour limiter les frais de rédaction, et évitez les options superflues. Les seuls frais incompressibles sont ceux du greffe et de l’annonce légale.

En quoi la création d'une SCI facilite l'obtention d'un crédit immobilier ?

La SCI rassure les banques car elle sépare le patrimoine personnel de l’investissement. Elle permet aussi une gestion collective, ce qui peut renforcer la solidité du dossier de financement.

Quels professionnels sont recommandés pour accompagner la rédaction des statuts ?

Un avocat ou un expert-comptable spécialisé en droit des sociétés est recommandé. Vous pouvez aussi opter pour une plateforme si votre projet est simple et standardisé.

Combien de temps faut-il prévoir pour immatriculer une SCI ?

En général, il faut compter 7 à 15 jours une fois le dossier complet (rédaction, annonce légale, dépôt au greffe). Des délais variables selon les greffes et la qualité du dossier.