Création d'une SCI en 2025 : Guide complet

Vous souhaitez créer une SCI ? Découvrez dans cet article les 7 étapes essentielles à suivre, du choix du siège à l’immatriculation en ligne (INPI), avec les pièces à fournir, les coûts réels et les délais.

Suivez ce guide pas-à-pas pour réussi la création de votre SCI seul.

Les différentes formes de SCI en 2025

En 2025, plusieurs formes de SCI existent, chacune adaptée à un usage spécifique :

• SCI familiale : détenue entre membres d’une même famille pour gérer ou transmettre un patrimoine immobilier ;
• SCI de gestion ou de location : destinée à l’achat et à la gestion de biens immobiliers mis en location ;
• SCI construction-vente (SCCV) : utilisée pour construire des biens immobiliers en vue de leur revente ;
• SCI d’attribution : chaque associé est destiné à recevoir la propriété d’un lot précis dans l’immeuble ;
• SCI professionnelle : parfois utilisée pour loger les locaux d’une entreprise détenue par les associés.

La SCI est un outil juridique particulièrement apprécié pour gérer un bien immobilier à plusieurs, en évitant les contraintes de l’indivision.

Elle permet aussi d’organiser la transmission patrimoniale de manière progressive, en facilitant la donation de parts sociales.

Sur le plan fiscal, elle permet à ses associés de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

Enfin, la SCI constitue un excellent levier pour structurer un investissement immobilier, qu’il soit familial, locatif ou entrepreneurial.

Bon à savoir : Si vous voulez développer une activité économique en famille, vous pouvez aussi créer une SARL de famille. Contrairement à la SCI familiale, qui se limite à la détention et à la gestion de biens immobiliers, la SARL de famille permet d’exercer une activité commerciale, artisanale ou libérale.

Quelles sont les étapes pour créer une SCI ?

Étape 1 : choisir l’adresse du siège

Le siège social correspond à l’adresse officielle de la SCI. Il doit être mentionné dans les statuts. C’est à cette adresse que la société reçoit les courriers officiels.

Vous avez plusieurs solutions pour choisir le siège social :

• Dans un bien immobilier détenu ou loué par la SCI ;
• Au domicile du gérant : notez que dans certaines communes ou départements, un accord du maire peut être nécessaire si le local est à usage d’habitation et que l’usage change. Il faut aussi vérifier le règlement de copropriété ;
• Via une société de domiciliation commerciale : en plus d’une adresse professionnelle distincte, vous pouvez (sur option) bénéficier de services complémentaires, comme la réexpédition du courrier ou l’accueil téléphonique.

Le guichet unique vous demandera de transmettre un justificatif de cette domiciliation lors de l’immatriculation de votre SCI.

Étape 2 : effectuer le dépôt du capital social

Le dépôt du capital social est une étape obligatoire pour immatriculer une SCI. En 2025, le minimum légal est fixé à 1 euro, mais un tel montant reste purement symbolique. Pour inspirer confiance et sécuriser les premiers engagements de la société, il est conseillé de prévoir au moins quelques centaines d’euros, voire 1 000 €, selon l’envergure du projet.

Le capital peut être fixe ou variable, selon ce que prévoient les statuts :

• Capital fixe : tout changement du capital nécessite la modification des statuts et souvent la publication d’une annonce légale. Ces démarches sont payantes ;
• Capital variable : vous pouvez augmenter ou réduire le capital plus facilement, sans avoir à modifier les statuts à chaque fois.

Pour un capital variable, il faut inclure des clauses plancher (capital minimum) et plafond (capital maximum). Pour encadrer ces changements, vous pouvez prévoir un comité d’agrément, chargé de valider l’arrivée de nouveaux associés. 

Voici un exemple type de clause pour un capital variable :

« Le capital social est fixé à [montant initial] euros et est variable dans la limite d’un capital minimum de [X] euros et d’un capital maximum de [Y] euros. Toute augmentation ou réduction du capital dans ces limites peut être décidée par le gérant, sous réserve de l’agrément du comité d’agrément constitué des associés, et sans modification des statuts. »

Le capital doit être libéré selon les modalités définies dans les statuts (en une ou plusieurs fois). 

Bon à savoir : Il faut faire ce dépôt sur un compte séquestre ouvert au nom de la SCI. Vous pouvez le faire auprès d’une banque ou d’un notaire. Vous recevrez un certificat de dépôt, qu’il faudra ensuite transmettre au guichet unique pour immatriculer la SCI.

Étape 3 : nommer le ou les gérants de la SCI

La SCI doit être dirigée par un ou plusieurs gérants. Il peut s’agir d’un associé ou d’un tiers, personne physique ou morale.

Le ou les gérants sont nommés :

• soit dans les statuts ;
• soit par un acte séparé comme un procès-verbal d’assemblée ;
• soit par une décision des associés.

Le gérant accomplit tous les actes nécessaires à la gestion de la SCI :

• Représenter la société vis-à-vis des tiers pour tous les actes entrant dans l’objet social ;
• Tenir la comptabilité et établir un rapport annuel pour les associés ;
• Envoyer les convocations aux assemblées générales ;
• Payer les charges et cotisations de la société ;
• Souscrire des assurances ou contrats nécessaires à l’activité ;
• Exécuter les décisions prises par les associés ;
• Respecter les limites de pouvoirs définies dans les statuts, par exemple pour la conclusion d’un prêt ou la cession d’un bien immobilier.

Étape 4 : rédiger les statuts de la SCI

La rédaction des statuts est une étape fondamentale. Ce document encadre juridiquement le fonctionnement de la SCI. Il précise notamment :

• son nom (raison sociale) ;
• son objet social (souvent la gestion ou la location d’un bien immobilier) ;
• son siège social ;
• sa durée de vie ;
• le montant du capital ;
• l’identité des associés et du gérant ;
• les règles de fonctionnement et de prise de décision.

Mal rédigés, ces statuts peuvent entraîner des blocages, notamment lors d’une revente, d’une succession ou en cas de désaccord entre associés.

Bon à savoir : Les modèles gratuits disponibles en ligne peuvent sembler pratiques, mais ils sont rarement adaptés à un projet réel. Sans personnalisation, vous risquez des oublis ou des imprécisions lourdes de conséquences. Un accompagnement professionnel permet d’éviter ces pièges.

Étape 5 : déposer une annonce légale

Vous devez publier un avis de constitution dans un support habilité dans le département du siège social de la SCI. Vous avez le choix entre un journal d’annonces légales (JAL) ou un service de presse en ligne (SPEL).

Cette publication est obligatoire pour informer les tiers de la création de la SCI. 

L’annonce doit mentionner :

• la raison sociale de la SCI ;
• sa forme juridique (SCI) ;
• le montant du capital social ;
• l’adresse du siège social ;
• l'objet social ;
• la durée de la société ;
• le nom du ou des dirigeants ;
• le registre où la société sera immatriculée.

En 2025, le prix d’une annonce légale est de 189 € HT (221 € HT à La Réunion et Mayotte).

Une fois cet avis publié, vous recevrez un certificat de parution. Il faudra aussi le transmettre au guichet unique.

Bon à savoir : L’objet social définit l’activité de la SCI. Il doit rester précis (acquisition, gestion, location de biens immobiliers) tout en permettant la réalisation d’opérations accessoires, comme l’entretien, les travaux ou la souscription d’assurances.

Étape 6 : rassembler tous vos justificatifs

Avant d’entamer les démarches d’immatriculation sur le guichet unique, vous devez rassembler l’ensemble des documents suivants :

Étape 7 : déposer un dossier d'immatriculation sur le guichet unique

Depuis 2023, l’immatriculation des entreprises se fait exclusivement en ligne via le guichet unique de l’INPI. Il n’y a donc plus de formulaire papier M0.

Pour créer une SCI, vous devez déposer un dossier complet sur cette plateforme, qui le transmettra ensuite au greffe du tribunal de commerce.

Vous devrez commencer par remplir un formulaire en ligne et renseigner plusieurs informations : 

• Sur la SCI : raison sociale, forme juridique, adresse du siège, objet social, durée de la société, montant et répartition du capital social, registre d’immatriculation ;
• Sur le ou les gérants : nom, prénom, date de naissance, nationalité, adresse ;
• Sur vos choix fiscaux : régime d’imposition et de TVA.

Vous devrez aussi faire une déclaration des bénéficiaires effectifs. Concrètement, il faut déclarer chaque personne qui :

• détient directement ou indirectement plus de 25 % du capital ou des droits de vote ;
• exerce un contrôle sur les organes de direction, d’administration ou de gestion ;
• est le représentant légal de la société.

Pour cela, il vous suffit de cliquer sur « ajouter un bénéficiaire effectif » dans la rubrique dédiée. Cette formalité est payante et coûte 20,34 €.

À la fin de la procédure en ligne, il vous sera demandé de téléverser les documents cités ci-dessus.

Une fois votre dossier validé par le greffe, vous recevrez votre extrait Kbis dans un délai moyen de 10 à 15 jours.

Information importante : Le guichet unique peut rejeter votre dossier. Parmi les causes les plus fréquentes, on peut citer :

• des statuts incomplets ou incohérents ;
• un justificatif de siège social invalide ;
• des informations erronées ou manquantes sur les dirigeants ;
• une déclaration des bénéficiaires effectifs incomplète.

Bon à savoir : Pour accélérer la procédure d’immatriculation, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel comme Swapn.

Fiscalité de la SCI : IR ou IS ?

Quel est le régime d’imposition des bénéfices en SCI ?

Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) :

• Les bénéfices générés par la société (par exemple les loyers perçus) sont répartis entre les associés selon leur quote-part dans le capital social ;
• Chaque associé doit les déclarer dans sa propre déclaration de revenus.

Lorsque les associés sont des sociétés ou des entreprises individuelles, la part qui leur revient est intégrée dans leur résultat fiscal selon leur régime :

• Les sociétés soumises à l’IS ajoutent cette part à leur résultat imposable ;
• Les entrepreneurs individuels ou les personnes physiques déclarent cette part selon leur type d’activité : revenus commerciaux (BIC), agricoles (BA) ou non commerciaux/professions libérales (BNC).
  
  

Quand une SCI peut-elle opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) ?

La SCI peut relever de l’impôt sur les sociétés (IS) dans deux cas :

1. Si la SCI exerce une activité commerciale (par exemple de la location meublée) et que celle-ci représente plus de 10 % de son chiffre d’affaires, alors elle est automatiquement soumise à l’IS ;
2. Les associés peuvent choisir d’opter pour l’IS, dès la création ou en cours de vie sociale. L’option doit être notifiée au service des impôts des entreprises (SIE) avant la fin du 3ème mois de l’exercice concerné. Elle peut être révoquée jusqu’au 5ᵉ exercice suivant, puis devient irrévocable.

Sous ce régime :

• La SCI paie l’IS sur ses bénéfices au taux normal de 25 %, ou 15 % sur les 42 500 € de bénéfices initiaux sous conditions ;
• Lorsqu’une SCI passe à l’IS, les bénéfices et plus-values accumulés jusque-là sont imposés immédiatement au moment du changement de régime ;
• À l’IS, la SCI peut déduire davantage de dépenses liées au bien immobilier : par exemple, les travaux, les frais d’acquisition et surtout l’amortissement du bâtiment.

Qui peut créer une SCI ?

Les associés de la SCI peuvent être des personnes physiques ou morales (sociétés déjà existantes). Il n’y a pas de condition de nationalité.

Il n’est pas obligatoire que les associés appartiennent à une même famille (sauf dans le cas de la SCI familiale).

Concernant l’âge des associés, la loi autorise les mineurs (non émancipé) à devenir associés d’une SCI. Il existe toutefois des contraintes :

• Un mineur ne peut pas être gérant (dirigeant) de la SCI, sauf s’il est émancipé ;
• Si le mineur apporte un bien immobilier, il faut souvent l’autorisation du juge des tutelles ;
• S’il apporte de l’argent, l’autorisation du juge n’est pas toujours nécessaire, mais l’accord de ses parents ou tuteurs reste obligatoire ;
• Depuis 2016, il n’est plus toujours nécessaire d’obtenir l’autorisation du juge des tutelles pour que le mineur devienne simplement associé ;
• Les représentants légaux (parents ou tuteurs) signent tous les actes en son nom, sauf s’il est émancipé.

Notez enfin qu’une SCI peut être créée entre époux, quel que soit leur régime matrimonial.

• Si le couple est marié sous le régime de communauté, celui qui apporte un bien commun doit prévenir son conjoint ;
• Ce conjoint peut aussi devenir associé pour la moitié des parts, s’il en fait la demande à la société.

Bon à savoir : La loi impose un minimum de deux associés pour constituer une SCI. Il n’y a pas de maximum.

Quelle est la responsabilité des associés en SCI ?

Dans une SCI, la responsabilité des associés est indéfinie : chaque associé est responsable des dettes sociales sur l’ensemble de son patrimoine (sauf clauses statutaires ou régime restrictif dans les statuts).

En revanche la responsabilité est :

• Non solidaire : un créancier ne peut pas exiger la totalité de la dette à un seul associé (sauf engagements particuliers), mais seulement la part due par chacun selon sa participation au capital social (à moins d’une clause contraire dans les statuts) ;
• Subsidiaire : on ne peut poursuivre l’associé qu’après avoir épuisé les recours contre la SCI elle-même et les autres associés selon les modalités prévues.

Pourquoi créer une SCI ? Avantages et limites

Créer une SCI comporte de nombreux atouts, mais implique aussi des contraintes à bien connaître. Voici un résumé des principaux avantages et inconvénients à prendre en compte avant de se lancer :

Cas pratique : une famille souhaite investir dans un bien locatif. Plutôt que d’acheter en indivision, elle crée une SCI familiale pour structurer l’achat, simplifier la gestion et anticiper la transmission. Chaque membre détient des parts et les loyers sont perçus par la société. Résultat : une gestion claire, une fiscalité optimisée et un cadre juridique sécurisé.

SCI ou indivision : que choisir ?

Qu’est-ce que l’indivision ?

On parle d’indivision quand plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien sans créer de société. Cela peut se produire :

• lors d’une succession, quand plusieurs héritiers héritent d’un bien ;
• lors d’un achat à plusieurs, par exemple entre amis ou frères et sœurs ;
• après un divorce ou une séparation, lorsque le bien reste commun avant d’être partagé.

Dans une indivision :

• Chaque indivisaire détient une quote-part du bien, mais personne ne possède une part précise : le bien est détenu collectivement ;
• Les bénéfices (loyers) et les pertes (charges, travaux) sont répartis proportionnellement à cette quote-part ;
• Les décisions importantes (vente, location, gros travaux) nécessitent l’unanimité ou une majorité qualifiée, ce qui peut entraîner des blocages ;
• L’indivision dure jusqu’au partage des biens ou jusqu’à ce que tous les indivisaires s’entendent sur la sortie d’un participant.

En résumé, l’indivision est simple à mettre en place, mais peu souple, surtout pour la gestion et la prise de décision collective.

Quel est l’intérêt de la SCI ?

C’est la SCI qui possède le bien, et non les associés. Ces derniers détiennent des parts sociales, ce qui facilite leur gestion et leur transmission.

De plus, ce sont les statuts qui fixent les règles de fonctionnement. Cela permet d’adapter les modalités de prise de décision et donc, d’éviter les blocages typiques de l’indivision.

SCI ou indivision ? tableau comparatif

Quelles sont les obligations après la création d’une SCI ?

Ouvrir un compte bancaire dédié

La SCI doit ouvrir un compte bancaire au nom de la société pour séparer ses flux financiers de ceux des associés. Ce compte permet de gérer la trésorerie de manière transparente et facilite la tenue de la comptabilité. L’ouverture d’un compte professionnel n’est pas obligatoire. Il peut s’agir d’un compte courant.

Vous pouvez choisir une banque traditionnelle ou bien une banque en ligne.

Parmi les solutions modernes, des acteurs comme Tiime proposent des offres pensées pour les SCI. Leur solution intègre un compte professionnel à des outils de facturation et de gestion comptable. Cela permet de centraliser tous les flux financiers, d’automatiser la collecte des justificatifs et de simplifier considérablement la préparation des déclarations fiscales.

Bon à savoir : Dès que vous avez votre Kbis, vous devez le transmettre à la banque (ou au notaire) pour demander le déblocage du capital social de votre SCI. Cette formalité est indispensable pour transférer ces fonds sur le compte bancaire de votre société.

Tenir une assemblée générale annuelle

La SCI doit réunir ses associés au moins une fois par an lors d’une assemblée générale. 

Cette réunion a plusieurs objectifs :

• approuver les comptes ;
• décider de l’affectation des résultats ;
• prendre toutes les décisions importantes concernant la société.

Chaque délibération doit être consignée dans un procès-verbal et inscrite dans le registre des décisions des associés.

Le gérant présente également un rapport sur sa gestion. Celui-ci inclut les bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes encourues ou anticipées.

Tenir une comptabilité

Pour une SCI à l’impôt sur le revenu (IR), la tenue d’une comptabilité complète n’est pas obligatoire. Pour autant, vous avez tout intérêt à :

• enregistrer toutes les recettes (loyers perçus, charges récupérées) et dépenses (travaux, charges de copropriété, intérêts d’emprunt) ;
• suivre les comptes courants d’associés pour savoir qui a apporté ou retiré des fonds ;
• conserver tous les justificatifs (factures, relevés bancaires, contrats) afin de pouvoir produire les informations nécessaires à l’administration fiscale ou à un audit interne.
  
  

Pour une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), la comptabilité est obligatoire. Vous devez :

• établir un bilan, un compte de résultat et des annexes comptables chaque année ;
• faire un suivi précis des amortissements des biens immobiliers et des charges déductibles ;
• produire une comptabilité régulière pour permettre le calcul exact de l’IS et la distribution des dividendes.

Faire les déclarations fiscales obligatoires

Les SCI doivent déclarer leurs bénéfices chaque année, selon leur régime d’imposition :

• SCI à l’impôt sur le revenu (IR) : vous devez déclarer vos revenus fonciers via le formulaire 2072, en précisant la répartition entre les associés ;
• SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : il faut déclarer les résultats de la société sur le formulaire 2065. Vous devez aussi transmettre une liasse fiscale (bilan, compte de résultat et annexes).

Il faut généralement envoyer tous ces documents avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l’année suivant la clôture de l’exercice.

Combien coûte la création d’une SCI en 2025

Créer une SCI en 2025 coûte en moyenne entre 270 et 2 800 €, selon que vous effectuez les démarches seul(e) ou avec l’aide d’un professionnel. Le prix final dépend principalement de la complexité de votre projet, du mode de rédaction des statuts, et du niveau d’accompagnement choisi.

En résumé, pour une création de SCI, il faut compter en 2025 :

• Sans accompagnement : environ 273 €.
• Avec une plateforme en ligne : entre 273 € et 473 €.
• Avec un professionnel (notaire, avocat, expert-comptable) : entre 773 € et 2 773 €.

Comment financer sa SCI ?

Pour créer et développer une SCI, il est important d’anticiper les besoins financiers de votre société. Dans un premier temps, vous devez établir un prévisionnel réaliste. Celui-ci doit inclure le coût d’acquisition des biens, les travaux éventuels, les frais de gestion et les charges courantes.

Pour financer votre SCI, vous pouvez utiliser l’effet de levier bancaire. Concrètement,vous empruntez de l’argent auprès d’une banque pour compléter vos apports personnels. Cette stratégie vous permet d’acquérir un bien plus important ou de conserver des fonds pour d’autres besoins. Notez que la banque vous demandera des garanties, comme une hypothèque sur le bien ou le nantissement de vos parts de SCI.

Bon à savoir : L’effet de levier fonctionne bien pour un projet qui génère des revenus réguliers, comme la location : les loyers perçus peuvent rembourser une partie de l’emprunt.

Vous pouvez aussi avancer de l’argent à la SCI via les comptes courants d’associés (CCA). Vous prêtez donc temporairement des fonds à la société. Cette solution est intéressante pour couvrir des dépenses ponctuelles sans passer par la banque.

Comment fonctionne une SCI familiale ?

La SCI familiale est une forme de SCI constituée exclusivement entre membres d’une même famille. Elle est souvent utilisée pour :

• gérer un bien immobilier commun (résidence secondaire, bien locatif…) ;
• ou pour organiser une transmission progressive du patrimoine.

Vous pouvez transmettre les parts de la SCI à vos enfants progressivement grâce aux donations échelonnées. Chaque parent a le droit de donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans payer de droits. Le démembrement de propriété permet de séparer le contrôle du bien (usufruit) de la propriété économique (nue-propriété) : vous continuez à gérer le bien tout en transférant sa valeur à vos enfants petit à petit.

Bon à savoir : La clause d’agrément est indispensable dans les statuts d’une SCI familiale. Elle permet de contrôler qui peut devenir associé, notamment en cas de décès, de divorce ou de cession de parts.

Exemple concret : deux parents achètent une maison de vacances via une SCI et commencent à transmettre les parts à leurs enfants. Résultat : le bien reste dans la famille. Il est géré collectivement et sans tomber en indivision.

Peut-on créer une SCI seul(e) ? Ce qu’il faut savoir

Il n’est pas possible de créer une SCI en étant seul. La loi impose la présence d’au moins deux associés pour constituer une Société Civile Immobilière. Cela s’explique par la nature même de cette structure, conçue pour gérer un bien immobilier à plusieurs. Même si vous êtes à l’origine du projet, vous devez donc vous associer, ne serait-ce que symboliquement.

Heureusement, une solution existe : il est tout à fait possible de s’associer avec un proche (conjoint, parent, ami) en lui attribuant une seule part sociale, pour respecter la règle sans perdre le contrôle. Cette pratique est fréquente et parfaitement légale.

Bon à savoir : Si vous souhaitez investir seul, d’autres options existent. L’achat en nom propre reste le plus simple, notamment avec le statut LMNP pour les locations meublées. Pour un cadre plus structuré, vous pouvez aussi opter pour une EURL ou une SASU, deux sociétés unipersonnelles qui offrent plus de flexibilité en matière de gestion et de fiscalité.

Qui contacter pour créer une SCI en 2025 ?

Si vous souhaitez créer une SCI, mieux vaut ne pas avancer seul, surtout pour la rédaction des statuts et les choix fiscaux. Un accompagnement juridique adapté permet d’éviter des erreurs aux lourdes conséquences.

À qui faire appel ?

• Un notaire : son intervention est obligatoire si vous apportez un bien immobilier à la SCI. Il doit rédiger l’acte et déterminer la valeur du bien. Le recours à ce professionnel est également recommandé pour les projets familiaux, les transmissions ou les montages patrimoniaux complexes.
• Un avocat spécialisé : il peut vous aider à structurer un projet locatif ou professionnel sur mesure. Il sécurise la rédaction des statuts et veille à ce que la gouvernance et les clauses spécifiques correspondent à vos objectifs.
• Un expert-comptable : il vous aide à choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. Il peut vous accompagner pour établir un prévisionnel fiable et assurer la tenue des comptes de la SCI.
• Une legaltech : cette solution est adaptée pour des projets simples. Ces plateformes en ligne vous guident pas à pas pour constituer votre SCI. C’est une solution rapide et généralement moins coûteuse qu’un professionnel classique.

Quelles sont les erreurs courantes à éviter lors de la rédaction des statuts ?

La rédaction des statuts est une étape fondatrice qui, si elle est négligée, peut entraîner des complications juridiques et opérationnelles sévères. Les erreurs les plus fréquentes incluent la négligence des règles de fonctionnement entre associés, une définition imprécise de l'objet social, et l'absence d'anticipation des modalités de sortie, transformant ce document clé en une source de blocages futurs.

Négliger les règles de fonctionnement entre associés

Une rédaction vague des statuts sur la répartition des pouvoirs et les modalités de prise de décisions collectives est la porte ouverte aux conflits. En cas de mésentente, l'absence de règles claires peut rapidement conduire à une situation de blocage et paralyser l'entreprise. Il est donc crucial de définir précisément qui décide de quoi, les majorités requises for each type de décision, et les procédures à suivre en cas de désaccord.

Bon à savoir : Une clause de 'buy or sell' peut être une solution efficace pour débloquer les situations de conflit entre associés à 50/50. Pour en savoir plus, consultez notre article sur la création de société à 50-50.

Mal définir l’objet social

L'objet social détermine l'ensemble des activités que la société peut exercer ; une définition trop restrictive limite le champ d'action de l'entreprise et vous obligera à une modification statutaire coûteuse pour toute nouvelle activité. Il doit correspondre à l'activité réelle de l'entreprise tout en anticipant les développements futurs. Tout acte accompli en dehors de cet objet peut être déclaré nul.

Bon à savoir : Pensez à ajouter une mention "et toutes opérations s'y rattachant directement ou indirectement" pour donner de la flexibilité à votre objet social.

Ne pas se faire accompagner par un professionnel

Se passer de l'avis d'un expert en se basant sur un modèle est une erreur qui peut coûter cher, notamment en provoquant un rejet du greffe pour un simple oubli, retardant ainsi votre lancement. Chaque projet d'entreprise est unique et mérite des statuts sur mesure pour sécuriser son avenir. C'est pourquoi nous vous proposons un accompagnement gratuit avec nos formalistes pour rédiger des statuts qui protègent réellement vos intérêts et garantissent leur validation.

Bon à savoir : L'accompagnement par un expert sécurise la totalité de la valeur de votre projet d'entreprise.

Questions fréquentes sur la création de SCI

Peut-on mettre sa résidence principale dans une SCI ?

Oui, c’est possible, mais peu recommandé. En cas d’occupation à titre gratuit, cela peut entraîner des risques fiscaux, notamment en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou de requalification par l’administration.

Peut-on créer une SCI sans apport ?

Techniquement oui, le capital minimum est de 1 euro. Toutefois, un apport cohérent est conseillé pour crédibiliser la SCI et faciliter l’ouverture d’un compte bancaire ou l’obtention d’un prêt.

Une SCI paie-t-elle des impôts ?

Oui. Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Elle peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) sous conditions.

En quoi la création d'une SCI facilite l'obtention d'un crédit immobilier ?

La SCI rassure les banques car elle sépare le patrimoine personnel de l’investissement. Elle permet aussi une gestion collective, ce qui peut renforcer la solidité du dossier de financement.

Combien de temps faut-il prévoir pour immatriculer une SCI ?

En général, il faut compter 10 à 15 jours une fois le dossier complet (rédaction, annonce légale, dépôt au greffe). Ces délais peuvent varier selon les greffes et la qualité du dossier.

SCI et location meublée : pourquoi l’IS est-il obligatoire ?

La location meublée est considérée comme une activité commerciale. L’imposition à l’IS permet de déduire les charges et amortissements.

Capital variable en SCI : comment ça marche ?

Cela signifie que les associés peuvent augmenter ou réduire le capital sans devoir modifier les statuts à chaque fois. Il faut définir un capital plancher et un capital plafond. Il est possible aussi de prévoir un comité d’agrément pour valider l’entrée de nouveaux associés.

Quelle comptabilité en SCI ?

À l’IR, il est recommandé de tenir une comptabilité pour suivre les flux financiers et les comptes courants d’associés. À l’IS, c’est obligatoire. Il faut aussi établir un bilan annuel, un compte de résultat et des annexes.

Le compte bancaire professionnel en SCI est-il obligatoire ?

Non, vous avez seulement l’obligation d’ouvrir un compte bancaire dédié à l’activité de la société. En théorie, il peut donc s’agir d’un simple compte courant.

Le notaire est-il obligatoire en cas d’apport d’un immeuble à la création ?

Oui, c’est le notaire qui rédige l’acte et évalue le bien. Si la valeur de l’apport en nature dépasse 30 000 € ou si la valeur totale des apports en nature excède la moitié du capital social, vous avez aussi l’obligation de nommer un commissaire aux apports.

Sources & références

Entreprendre.service-public.fr - Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir

Légifrance - Articles 1845 à 1870-1 du Code civil