Exercer sans carte T : Risques, alternatives et solutions

Résumé de l'article

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• La carte T est obligatoire pour réaliser des transactions immobilières (vente, achat, location) en votre nom.
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• Exercer sans carte T est illégal et peut entraîner jusqu’à 6 mois de prison et 7 500 € d’amende.
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• Vous pouvez débuter dans l’immobilier sans carte T en étant mandataire immobilier ou en portage salarial, sous la responsabilité d’un titulaire.
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• La carte T peut s’obtenir par diplôme (BTS PI ou Bac+3 en droit/économie/commerce) ou par expérience professionnelle via la VAE.
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• Elle est délivrée par la CCI, valable 3 ans, avec obligation de formation continue (14h/an ou 42h/3 ans).
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• Sans la carte T, vous ne pouvez pas encaisser d’honoraires ni créer une agence à votre nom propre.
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Qu'est-ce que la carte T ?

La carte T est la carte professionnelle de transaction immobilière délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie (CCI). Elle autorise légalement à réaliser des transactions sur immeubles et fonds de commerce (achat, vente, location) pour le compte de clients.

Bon à savoir : La carte T doit être renouvelée tous les 3 ans, sous réserve de respecter une formation continue obligatoire de 14 heures par an (ou 42 heures sur 3 ans).

Peut-on légalement exercer sans carte T en France ?

Non, exercer comme agent immobilier sans carte T est formellement interdit par la loi Hoguet du 2 février 1970. Cette loi encadre les activités de transaction et de gestion immobilière pour protéger les consommateurs en garantissant le professionnalisme et la compétence des intervenants. Chaque professionnel réalisant des opérations d'entremise immobilière est tenu de respecter cette réglementation.

Quelles sont les sanctions encourues ?

Exercer sans carte T constitue un délit et vous expose à de lourdes sanctions pénales et financières. Les conséquences, particulièrement graves, sont dissuasives pour quiconque serait tenté de contourner la loi.

• Jusqu’à 6 mois d’emprisonnement
• Jusqu’à 7 500 € d’amende
• La nullité des mandats de vente ou de gestion conclus
• L’interdiction de percevoir des honoraires pour l’activité réalisée

Ces sanctions sont dissuasives afin de protéger le secteur et les clients contre les pratiques illégales.

Qui est concerné par l'obligation de détenir une carte T ?

L'obligation de détenir une carte T ne se limite pas aux seuls agents immobiliers. Plusieurs professions du secteur doivent se conformer à cette exigence légale pour exercer leurs activités en toute conformité.

• Les agents immobiliers (personne physique ou société)
• Les chasseurs immobiliers (depuis la loi ALUR, 2014)
• Les syndics de copropriété
• Les administrateurs de biens

Quelles sont les alternatives pour travailler dans l'immobilier sans carte T ?

Il est possible de travailler dans l'immobilier sans posséder personnellement la carte T à condition d’agir sous la responsabilité d’un titulaire de la carte. Cette délégation permet de conduire des missions immobilières en toute légalité grâce à des statuts spécifiques. 

Voici deux options principales :

Statut de mandataire immobilier (agent commercial)

• Vous agissez en tant qu’indépendant mais rattaché à une agence ou à un réseau détenant la carte T.
  
  
• Vous réalisez des missions (prospection, visites, négociation) au nom et pour le compte du titulaire de la carte.
  
  
• Vous devez obtenir une attestation de collaborateur auprès de la CCI (Chambre de commerce et d'industrie) signée par le détenteur de la carte T.
  
  
• Vous ne pouvez pas encaisser directement les honoraires en votre nom.

 Portage salarial immobilier

• Vous signez un contrat de travail avec une société de portage détenant la carte T.
  
  
• Vous réalisez vos missions tout en bénéficiant du statut de salarié.
  
  
• La société facture les clients, puis vous reverse un salaire après déduction des frais de gestion.
  
  
• C’est une solution intéressante pour tester l’activité sans créer d’entreprise tout en restant dans la légalité.

Bon à savoir : Le portage salarial reste moins répandu mais se développe pour sa flexibilité et sa simplicité.

Comment obtenir la carte T ?

Pour devenir totalement autonome et ouvrir sa propre agence, l'obtention de la carte T se révèle indispensable. Il n'est pas forcément nécessaire d'être diplômé d'une école d'immobilier pour y parvenir. L'expérience professionnelle constitue une voie d'accès reconnue, permettant à de nombreux professionnels de valider leurs compétences et d'obtenir la carte.

Obtenir la carte T grâce à l'expérience professionnelle

Vous pouvez obtenir la carte sans diplôme spécifique grâce à la Validation des Acquis de l’Expérience (VAE). La durée d'expérience requise varie selon le statut précédent et la détention du baccalauréat. Les conditions :

• Trois ans d'expérience pour un salarié cadre dans l’immobilier.
• Dix ans d'expérience pour un salarié non-cadre.
• Quatre ans d'expérience pour un salarié non-cadre titulaire du baccalauréat.

Les formations requises pour l'obtention de la carte T

La voie classique pour obtenir la carte T repose sur l’obtention d’un diplôme dans un domaine adapté. Si vous ne disposez pas de l’expérience professionnelle requise, un niveau d’études spécifique permet d’accéder légalement à la profession d’agent immobilier.
Les diplômes ouvrant droit à la carte T sont notamment :

• Un diplôme de niveau Bac+3 dans les domaines du droit, de l’économie ou du commerce.
  
  
• Un BTS Professions Immobilières (Bac+2), particulièrement adapté pour se préparer aux missions du métier.

Bon à savoir : Après l'obtention de la carte, une obligation de formation continue de 14 heures par an (ou 42 heures sur 3 ans) s'applique.

Les autres conditions hors diplôme et expérience professionnelle à remplir pour obtenir votre carte T

Pour obtenir la carte T, vous devez également :

• Ne pas être frappé d’interdiction d’exercer ou de condamnation pénale incompatible avec l’activité d’agent immobilier
• Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP)
• Détenir une garantie financière si vous détenez des fonds pour le compte de vos clients (pas obligatoire si vous n’encaissez pas les fonds)
  
  

Où et comment demander la carte T ?

La demande de carte T se fait auprès de la Chambre de commerce et d'industrie (CCI) du siège de votre entreprise. Vous devrez constituer un dossier comprenant :

Délai d’obtention : en moyenne de 15 jours à 1 mois selon les CCI, après dépôt d’un dossier complet. Vous recevrez ensuite votre carte professionnelle valable 3 ans, renouvelable sous réserve de formation continue.

Sous quels statuts peut-on se lancer avec ou sans carte T ?

Vos possibilités vont être différentes en fonction de si vous avez ou non la carte T. 

Avec la carte T :Si vous détenez la carte T, vous pouvez exercer en tant qu’agent immobilier indépendant sous différents statuts :

• En votre nom propre (entrepreneur individuel ou micro-entrepreneur) pour démarrer facilement avec des démarches simplifiées. Le statut de micro-entrepreneur est souvent privilégié par les personnes qui n’ont pas de visibilité et souhaite tester une activité sans prendre trop de risques.
  
  
• En société (EURL, SASU, SARL ou SAS) si vous souhaitez structurer votre activité, optimiser votre fiscalité ou développer une agence avec des collaborateurs ou des mandataires.

Ces statuts vous permettent de gérer vos transactions, d’encaisser directement vos honoraires et de piloter votre activité en toute autonomie.

Sans la carte T : Si vous ne l’avez pas encore, vous pouvez tout de même exercer légalement en tant que mandataire immobilier, en travaillant sous la carte d’un agent titulaire comme abordé dans cet article  :

• Dans ce cas vous agissez comme agent commercial indépendant, sous le statut d’entreprise individuelle ou de micro-entreprise. Il n’est pas possible d’être en  société.

Pour choisir votre statut vous allez devoir prendre en compte votre situation professionnelle mais aussi personnelle. Ce choix n’est pas à prendre à la légère, il est donc fortement recommandé de se faire accompagner. Chez SWAPN vous pouvez bénéficier des conseils d’experts sur votre situation et d’un accompagnement pour la création de votre société. 

Ce qu'il faut retenir 

Se lancer dans l’immobilier sans carte T est possible en toute légalité grâce aux statuts de mandataire immobilier ou de portage salarial permettant de tester l’activité sans prise de risque. Pour franchir un cap et gagner en autonomie, l’obtention de la carte T reste la clé pour ouvrir votre agence et percevoir vos honoraires en direct. Que vous choisissiez la voie de l’expérience professionnelle ou celle des diplômes, le processus est accessible avec une préparation sérieuse. Travailler dans l’immobilier en respectant le cadre légal, c’est non seulement sécuriser vos revenus mais aussi garantir la confiance de vos clients sur un marché où la rigueur fait la différence.

Les questions courantes sur l'exercice sans carte T

Un chasseur d'appartement doit-il détenir la carte T ?
Oui, depuis la loi ALUR, le chasseur d’appartements est soumis aux mêmes obligations.

Peut-on ouvrir une agence immobilière sans carte T ?
Non, il est indispensable que le ou les gérants détiennent la carte T pour exercer légalement. De plus, ces gérants doivent détenir au minimum 10 % des parts sociales de la société.

Qu'est-ce que l'attestation de collaborateur ?
Ce document autorise l'exercice pour le compte d'un titulaire de la carte T. Délivrée par la CCI, prouvant votre rattachement légal à une agence ou à un réseau disposant de la carte T.

Si vous envisagez de créer votre société dans l’immobilier, vous trouverez toutes les informations pratiques et étapes détaillées en cliquant ici.  

SOURCES & Références 

Chambre de commerce et d'industrie : Demande de carte professionnelle de l'immobilier

Entreprendre.Service-Public : Devenir agent immobilier