Marchand de biens : maîtrisez votre fiscalité en 2026

Qu'est-ce qui définit un marchand de biens aux yeux de l'administration fiscale ?

Pour l'administration fiscale, deux critères cumulatifs permettent de qualifier un professionnel de "marchand de biens" et de le soumettre au régime fiscal correspondant : l'intention spéculative et le caractère habituel des opérations. C'est la réunion de ces deux éléments qui déclenche l'application de ce régime fiscal particulier.

L'intention spéculative : acheter pour revendre

L'intention spéculative se caractérise par la volonté d'acheter un bien dans le but de le revendre pour en tirer un profit, et non pour le conserver. C'est l'objectif de plus-value à court terme qui prime. Les principaux indices retenus par le fisc sont :

• Le court délai séparant l'acquisition de la revente du bien.
• Le montant des profits réalisés, qui doit être significatif.
• La nature des biens et leur situation, qui peuvent révéler une stratégie d'achat en vue d'une revente rapide et profitable.

Bon à savoir : Cette intention est appréciée par le fisc au moment de l'achat, et non au moment de la revente du bien.

Le caractère habituel : la répétition des opérations

Le caractère habituel de l'activité est établi par la fréquence, le nombre et le volume des opérations d'achat-revente. Il n'y a pas de seuil chiffré, mais l'administration s'appuie sur un faisceau d'indices. Par exemple, une opération unique d'achat d'un immeuble qui est ensuite divisé pour une revente en plusieurs lots suffit à caractériser l'habitude. À l'inverse, l'achat et la revente d'un seul bien en bloc tous les dix ans ne seront généralement pas considérés comme une activité habituelle.

Bon à savoir : Il n'est pas nécessaire que l'activité de marchand de biens soit votre unique ou principale source de revenus pour être qualifié comme tel.

Comment sont imposés les bénéfices d’un marchand de biens ?

Les profits réalisés par un marchand de biens ne suivent pas le régime des plus-values des particuliers, mais sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime est primordial car il structure toute l'approche comptable et fiscale de l'activité, et le choix de la structure juridique (entreprise individuelle ou société) déterminera le mode d'imposition final.

L'imposition à l'impôt sur le revenu (IR)

L'imposition à l'IR signifie que le bénéfice de l'activité est directement ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal et soumis au barème progressif. Ce mode d'imposition s'applique par défaut aux entrepreneurs individuels et aux EURL et sur option en SASU. En plus de l'impôt, il faut ajouter les charges sociales/prélèvements sociaux qui diffèrent en fonction de votre statut. Si cette option est simple à mettre en place, elle peut s'avérer très pénalisante si votre tranche marginale d'imposition est élevée.

Bon à savoir : Ce régime est souvent simple pour démarrer, mais peut vite devenir très coûteux si vos bénéfices vous font changer de tranche d'imposition.

L'imposition à l'impôt sur les sociétés (IS)

Opter pour l'IS permet de taxer les bénéfices au niveau de la société elle-même, à des taux fixes, offrant ainsi une meilleure prévisibilité et des leviers d'optimisation. Ce régime est celui des SAS, SASU, SARL et des EURL et EI qui ont choisi cette option. Il permet de séparer clairement la fiscalité de l'entreprise de celle du dirigeant.

Bon à savoir : La rémunération que vous vous versez en tant que dirigeant est une charge déductible du bénéfice imposable de la société, un puissant outil d'optimisation. Pour vous faire accompagner dans le choix de votre statut et du régime fiscal optimal, vous pouvez prendre rendez-vous gratuitement juste ici.

Comment la TVA s'applique-t-elle aux opérations d'achat-revente ?

La TVA pour un marchand de biens ne suit pas une règle unique. Elle dépend principalement de l'âge du bien et de l'ampleur des travaux réalisés, s'appliquant soit sur la marge, soit sur le prix total. C'est un point technique mais indispensable, car une erreur d'appréciation peut coûter cher et entraîner un redressement fiscal.

Vente sans travaux ou avec rénovation légère

Pour la vente d'un bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans et qui ne subit pas de rénovation lourde, le principe est l'exonération de TVA.

• La vente est effectuée hors taxe.
• En contrepartie, la TVA payée sur les dépenses (matériaux, artisans pour une rénovation légère) n'est pas récupérable.
• Pour les locaux professionnels, il est possible d'opter volontairement pour une TVA sur la marge (différence entre prix de vente et prix d'achat) afin de pouvoir déduire la TVA sur les coûts engagés.

Bon à savoir : Une rénovation est considérée comme "légère" tant qu'elle ne remet pas le bien à l'état neuf.

Vente après une rénovation lourde

Une vente est soumise à la TVA sur le prix de vente total lorsque le bien a subi une rénovation lourde qui le rend assimilable à un bien neuf.

• On parle de rénovation lourde quand les travaux portent sur la majorité des fondations, des façades, des éléments porteurs ou sur au moins deux tiers du second œuvre (plomberie, électricité, chauffage, etc.).
• Dans ce cas, la TVA à 20% s'applique sur l'intégralité du prix de vente.
• L'avantage majeur est que le marchand de biens peut alors récupérer l'intégralité de la TVA qu'il a payée sur ses factures de travaux.

Bon à savoir : Conservez précieusement toutes les factures et descriptifs de travaux pour justifier la nature de la rénovation en cas de contrôle fiscal.

Quels sont les autres points fiscaux et avantages à connaître ?

Au-delà de l'imposition principale et de la TVA, d'autres spécificités fiscales ont un impact direct sur la rentabilité et la gestion quotidienne des opérations du marchand de biens. En les connaissant, vous pouvez mieux planifier vos opérations et profiter des régimes fiscaux les plus avantageux.

L'avantage des frais de notaire réduits

Le marchand de biens bénéficie de frais d'acquisition réduits. Cet avantage est conditionné à un engagement formel de revendre le bien immobilier dans un délai de cinq ans. Cet engagement doit impérativement figurer dans l'acte d'achat pour être valable. Il s'agit d'une économie substantielle qui allège le coût global de l'opération dès le départ.

Bon à savoir : Si le bien n'est pas revendu dans le délai de 5 ans, le marchand de biens devra s'acquitter des droits de mutation non perçus, majorés d'intérêts de retard.

Les obligations comptables et déclaratives

L'activité de marchand de biens impose des obligations comptables strictes, similaires à celles de toute entreprise commerciale.

• Il est impératif de tenir une comptabilité complète et de produire des comptes annuels (bilan, compte de résultat).
• Des déclarations fiscales périodiques doivent être effectuées : déclaration de TVA (mensuelle ou trimestrielle) et déclaration de résultats (liasse fiscale).
• La conservation de tous les justificatifs (actes d'achat, factures de travaux, frais divers) est indispensable pour justifier les charges déduites du bénéfice imposable.

Bon à savoir : Le recours à un expert-comptable est fortement recommandé pour sécuriser la gestion comptable et fiscale et se concentrer sur son cœur de métier.

Questions courantes sur le régime fiscal du marchand de biens

Peut-on exercer l'activité de marchand de biens en micro-entreprise ?

En théorie, c'est possible, mais ce régime est fortement déconseillé. Les seuils de chiffre d'affaires sont bas et vite dépassés. Surtout, il ne permet pas de déduire les charges réelles (prix d'achat du bien, coût des travaux), ce qui anéantirait la rentabilité de l'activité, car l'imposition serait basée sur le chiffre d'affaires et non sur le bénéfice réel.

Comment calculer le bénéfice imposable ?

Le calcul est le suivant : Bénéfice Imposable = Prix de Vente Total - (Prix d'Achat du Bien + Frais d'Acquisition + Coût des Travaux et Rénovations + Autres Charges d'Exploitation Déductibles).

Quelle différence avec un promoteur immobilier ?

La distinction est simple : le marchand de biens achète et rénove des biens déjà existants. Le promoteur immobilier, quant à lui, achète des terrains pour y construire des bâtiments neufs.

Quels sont les risques en cas de requalification par l'administration fiscale ?

Si un particulier qui réalise des opérations d'achat-revente est requalifié en marchand de biens, les conséquences sont lourdes. L'administration fiscale procédera à un redressement en appliquant le régime des BIC sur les opérations passées, souvent bien moins avantageux que le régime des plus-values des particuliers, en plus d'éventuelles pénalités.

Sources et références

Bpifrance-creation.fr - Marchand de biens : réglementation

Bofip.impots.gouv.fr - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés