Facturation après état des lieux de sortie : que dit la loi ?

Que peut-on facturer après un état des lieux de sortie ?

Tout repose sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. Seules les dégradations constatées lors de cette comparaison peuvent donner lieu à une facturation après état des lieux de sortie. Encore faut-il distinguer ce qui relève de l'usure normale de ce qui est une vraie dégradation imputable au locataire.

Usure normale ou dégradation : la distinction fondamentale

L'usure normale, aussi appelée vétusté, désigne la détérioration naturelle d'un logement liée au temps et à l'usage courant. Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 la définit comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement ». Cette usure est toujours à la charge du propriétaire.

La dégradation, à l'inverse, résulte d'un mauvais usage, d'une négligence ou d'un défaut d'entretien du locataire. Elle est imputable au locataire et peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie.

Voici comment les différencier concrètement :

Les frais que le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie

Le propriétaire peut retenir des sommes sur le dépôt de garantie pour couvrir :

• Les réparations locatives listées par le décret n°87-712 du 26 août 1987 : rebouchage de trous, remplacement de joints, entretien de la robinetterie, graissage des serrures, remplacement d'interrupteurs ou de prises abîmés.
• Le nettoyage professionnel si le logement est rendu dans un état de saleté anormal (pas un simple ménage de départ, mais une crasse accumulée ou des déchets laissés sur place).
• Le remplacement d'équipements dégradés au-delà de l'usure normale, avec application obligatoire de la grille de vétusté pour calculer la quote-part résiduelle à la charge du locataire.
• Les loyers ou charges impayés, le cas échéant.

Chaque retenue doit être accompagnée de pièces justificatives chiffrées. Un propriétaire qui retient une somme sans preuve s'expose à une contestation.

Les frais que le propriétaire ne peut pas facturer

Certains frais ne peuvent jamais être mis à la charge du locataire :

• L'usure normale : peinture défraîchie après 7 ans d'occupation, moquette usée après 10 ans, traces d'utilisation courante sur le plan de travail.
• Les travaux de mise en conformité ou d'amélioration du logement (remplacement d'une chaudière vétuste par un modèle plus récent, par exemple).
• Les frais administratifs ou de gestion sans lien direct avec une dégradation constatée.
• Les réparations liées à un vice de construction, un défaut d'étanchéité ou un problème structurel relevant de la responsabilité du propriétaire.

Bon à savoir : L'usure normale ne se facture pas, même si l'état du logement s'est visiblement dégradé au fil des années. La vétusté est une dépréciation naturelle liée au temps et à l'usage courant : elle reste toujours à la charge du propriétaire, conformément au décret n°2016-382.

Comment fonctionne la grille de vétusté ?

La grille de vétusté est l'outil qui permet de calculer précisément la part des frais de remise en état logement locataire réellement imputable au locataire. Sans elle, les retenues sur dépôt de garantie seraient souvent disproportionnées.

Qu'est-ce que la grille de vétusté et à quoi sert-elle ?

C'est un tableau de référence qui fixe la durée de vie théorique de chaque équipement du logement. Prévue par le décret n°2016-382 (application de la loi Alur), elle repose sur un principe simple : plus un équipement est ancien, moins le locataire paie en cas de dégradation.

La grille peut être annexée au bail. Si ce n'est pas le cas, les grilles types utilisées par les bailleurs sociaux et les professionnels de l'immobilier servent de référence indicative. Chaque ligne de la grille comporte une franchise (période pendant laquelle aucune vétusté n'est prise en compte) et un taux d'abattement annuel appliqué ensuite.

Tableau de vétusté par équipement

Voici une grille de vétusté type, conforme aux références du décret n°2016-382 :

Ces durées et taux sont indicatifs. La grille annexée au bail, si elle existe, prévaut.

Exemple de calcul concret de la vétusté

Prenons un cas courant. Un locataire a occupé son logement pendant 5 ans. À la sortie, les peintures du salon et de la chambre sont abîmées (traces, éraflures profondes). Le propriétaire fait établir un devis de remise en état : 1 200 €.

Voici le calcul pas à pas :

1. Durée de vie de la peinture selon la grille : 9 ans
2. Franchise : 2 ans (aucune vétusté prise en compte pendant cette période)
3. Années d'abattement : 5 ans d'occupation - 2 ans de franchise = 3 ans
4. Taux d'abattement annuel : 15 %
5. Vétusté totale : 3 × 15 % = 45 %
6. Quote-part résiduelle à la charge du locataire : 100 % - 45 % = 55 %
7. Montant retenu : 55 % × 1 200 € = 660 €

Le propriétaire ne peut retenir que 660 € sur le dépôt de garantie, et non 1 200 €. Si le locataire avait occupé le logement 9 ans ou plus, la vétusté aurait atteint 100 % et aucune retenue n'aurait été possible pour la peinture.

Facture ou devis : quels justificatifs le propriétaire doit-il fournir ?

La question des justificatifs est au cœur de nombreux litiges entre locataires et propriétaires. Que peut-on exiger comme preuve pour une retenue sur dépôt de garantie ?

Ce que dit la loi sur les justificatifs

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose au propriétaire de justifier toute retenue sur le dépôt de garantie par des pièces justificatives. La facture des travaux réalisés est le justificatif le plus solide sur le plan juridique : elle prouve que les travaux ont bien été effectués et pour quel montant exact.

La réponse ministérielle de 2010 a toutefois nuancé cette exigence : un devis détaillé peut suffire à justifier une retenue, même si les travaux n'ont pas encore été réalisés au moment de la restitution du dépôt. Cette position a été confirmée par plusieurs décisions de justice, mais elle reste discutée.

Dans le cas d'un bailleur qui réalise les travaux lui-même, il doit fournir les factures de matériaux achetés. Un simple chiffrage « à la louche » sans aucune pièce ne suffit pas. Pour mieux comprendre comment une facture d'achat doit être rédigée et ce à quoi elle sert, il peut être utile de s'y référer.

Peut-on contester une retenue fondée sur un simple devis ?

Oui. Le locataire a plusieurs moyens de contester :

• Demander des devis comparatifs auprès d'autres artisans pour vérifier que les montants ne sont pas gonflés. Un devis unique d'un montant disproportionné par rapport aux prix du marché peut être un indice de surfacturation.
• Exiger la facture définitive une fois les travaux réalisés. Si le montant final est inférieur au devis initial, le propriétaire doit restituer la différence.
• Vérifier que la grille de vétusté a bien été appliquée au montant du devis.

Bon à savoir : Un propriétaire n'est pas obligé d'avoir réalisé les travaux pour justifier une retenue. Mais le locataire peut exiger la facture définitive une fois les travaux effectués, et contester si le montant réel est inférieur au devis initial.

Quels sont les délais de restitution du dépôt de garantie ?

Le délai de restitution dépend directement du résultat de l'état des lieux de sortie. Deux situations sont possibles.

1 mois ou 2 mois : comment savoir ?

• État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée (aucune dégradation constatée) : le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie sous 1 mois.
• Dégradations constatées : le propriétaire dispose de 2 mois pour restituer le solde après déduction des retenues justifiées.

Le point de départ du délai est la date de remise des clés par le locataire, pas la date de l'état des lieux lui-même.

En cas de retard, le propriétaire doit une pénalité de 10 % du loyer mensuel (hors charges) par mois de retard commencé. Sur un loyer de 800 €, cela équivaut à 80 € par mois. Cette pénalité s'ajoute au montant du dépôt de garantie à restituer.

Combien coûte un état des lieux par commissaire de justice ?

Quand locataire et propriétaire ne parviennent pas à réaliser l'état des lieux ensemble, ou quand l'une des parties refuse de se présenter, un commissaire de justice (anciennement huissier) peut être mandaté. Ses tarifs sont réglementés. Si vous envisagez de devenir agent d'état des lieux indépendant, vous serez directement concerné par ce cadre tarifaire.

Tarifs réglementés selon la surface du logement

Les frais de l'état des lieux par commissaire de justice sont partagés à parts égales entre le locataire et le propriétaire. Exception : si une seule partie a demandé l'intervention (par exemple, le locataire qui veut se protéger face à un propriétaire de mauvaise foi), elle peut être amenée à avancer la totalité.

Faire appel à un commissaire de justice est recommandé en cas de désaccord manifeste sur l'état du logement, ou si le propriétaire refuse de réaliser un état des lieux contradictoire.

Comment contester une facturation abusive après l'état des lieux de sortie ?

Si vous estimez que les frais après état des lieux de sortie sont injustifiés ou disproportionnés, trois recours s'offrent à vous, du plus simple au plus formel :

• Adresser un courrier recommandé au propriétaire pour contester les retenues
• Saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation
• Porter l'affaire devant le tribunal judiciaire en dernier recours

Étape 1 - La contestation amiable par courrier recommandé

La première démarche est d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au propriétaire. Ce courrier doit être précis et structuré. Voici les éléments à y inclure :

• Vos coordonnées et celles du propriétaire, l'adresse du logement et les dates du bail
• La liste détaillée des frais contestés, avec pour chacun le motif de la contestation (usure normale, absence de justificatif, non-application de la vétusté, surfacturation)
• Les preuves à l'appui : copie de l'état des lieux d'entrée, photos datées, devis comparatifs, calcul de vétusté
• La demande de restitution de la somme indûment retenue, avec un délai de 15 à 30 jours pour répondre
• La mention que vous saisirez la Commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire, en l'absence de réponse

Conservez l'accusé de réception. Si la lettre revient non réclamée, gardez-la fermée : elle prouve que vous avez fait la démarche.

Étape 2 - Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC)

Si le propriétaire ne répond pas ou refuse de restituer les sommes, vous pouvez saisir la CDC. Cette procédure est gratuite et spécialement conçue pour les litiges locatifs, y compris les désaccords sur les retenues de dépôt de garantie.

La saisine se fait par courrier simple adressé à la préfecture ou sous-préfecture du lieu du logement. Vous devez joindre une copie du bail, des états des lieux d'entrée et de sortie, de votre courrier de contestation et de la réponse du propriétaire (ou l'absence de réponse).

La CDC convoque les deux parties et rend un avis. Cet avis n'est pas contraignant, mais il pèse en cas de recours judiciaire ultérieur.

Étape 3 - Le recours devant le tribunal judiciaire

Si la conciliation échoue, le tribunal judiciaire est compétent pour les litiges locatifs, quel que soit le montant. Le délai de prescription est de 3 ans à compter de la date de l'état des lieux de sortie.

Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, une procédure simplifiée permet de saisir le juge sans avocat. Le juge peut condamner le bailleur à restituer le dépôt de garantie, augmenté des pénalités de retard et de dommages-intérêts. Il peut aussi allouer des frais de procédure au locataire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Bon à savoir : La saisine de la CDC n'est pas obligatoire avant le tribunal, mais elle est vivement recommandée. Elle est gratuite, rapide, et son avis, bien que non contraignant, est souvent pris en compte par le juge.

Quels risques pour le bailleur en cas de facturation abusive ?

Les propriétaires qui retiennent des sommes injustifiées sur le dépôt de garantie s'exposent à des conséquences financières concrètes. Mieux vaut connaître ces risques pour les éviter.

Pénalités financières et condamnation judiciaire

Le premier risque est la pénalité légale de 10 % du loyer mensuel par mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie. Sur un loyer de 900 €, cela équivaut à 90 € par mois. Si le litige dure 8 mois, la pénalité atteint 720 €, en plus du dépôt à restituer.

En cas de condamnation par le tribunal judiciaire, le bailleur doit rembourser intégralement les sommes indûment retenues. Le juge peut y ajouter des dommages-intérêts pour le préjudice subi par le locataire (frais de courrier, temps perdu, stress).

Le bailleur peut aussi être condamné aux frais de procédure du locataire (article 700 du code de procédure civile), ce qui alourdit encore la facture.

Pour se protéger, le bailleur a tout intérêt à conserver l'intégralité des justificatifs (factures, devis, photos avant/après travaux) et à appliquer systématiquement la grille de vétusté. Une retenue bien documentée et proportionnée a très peu de chances d'être contestée avec succès. Les obligations d'une agence immobilière en matière de gestion locative rappellent d'ailleurs ces exigences de traçabilité.

Le pré-état des lieux : un outil préventif pour éviter les litiges

Plutôt que de gérer un conflit après la sortie, locataires et propriétaires peuvent anticiper grâce au pré-état des lieux. C'est une démarche simple qui réduit considérablement les risques de contestation.

Comment organiser un pré-état des lieux efficace

Le pré-état des lieux est une visite du logement organisée quelques semaines avant la fin du bail. Son objectif : identifier ensemble les points à corriger avant l'état des lieux de sortie officiel.

Cette visite permet au locataire de réaliser lui-même les réparations locatives (reboucher les trous, refaire les joints, nettoyer en profondeur) et d'éviter ainsi une retenue sur le dépôt de garantie. Pour le propriétaire, c'est l'assurance d'un logement rendu en bon état, sans litige à gérer.

Pour que le pré-état des lieux soit utile, formalisez-le par écrit. Notez les observations des deux parties, prenez des photos datées de chaque pièce et fixez un délai pour les réparations. Ce document n'a pas de valeur juridique contraignante, mais il crée un cadre clair et apaise les relations entre les parties.

Les questions fréquentes sur la facturation après état des lieux de sortie

Le propriétaire peut-il facturer des travaux sans fournir de facture ?

Non. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose de justifier toute retenue sur le dépôt de garantie. Le propriétaire doit fournir au minimum un devis détaillé, et idéalement la facture des travaux réalisés. Sans justificatif, la retenue est contestable.

Quelle est la différence entre usure normale et dégradation dans un état des lieux ?

L'usure normale (vétusté) désigne la détérioration naturelle liée au temps : peinture qui jaunit, moquette qui s'use. Elle est toujours à la charge du propriétaire. La dégradation résulte de la négligence ou du mauvais usage du locataire : trou dans un mur, brûlure sur un plan de travail. Seule la dégradation peut être facturée.

Comment calculer la vétusté d'un équipement pour savoir combien je dois payer ?

Identifiez la durée de vie de l'équipement dans la grille de vétusté (ex. : peinture = 9 ans). Soustrayez la franchise (ex. : 2 ans). Multipliez les années restantes par le taux d'abattement annuel (ex. : 15 %). Le résultat donne le pourcentage de vétusté. Votre quote-part = (100 % - vétusté) × coût de remise en état.

Quel est le délai pour restituer le dépôt de garantie après l'état des lieux de sortie ?

1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois si des dégradations sont constatées. Le délai court à partir de la remise des clés. En cas de retard, le propriétaire doit une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

Puis-je contester une retenue sur mon dépôt de garantie si je ne suis pas d'accord avec l'état des lieux ?

Oui. Commencez par une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire en détaillant les frais contestés. Si pas de réponse, saisissez gratuitement la Commission départementale de conciliation (CDC). En dernier recours, le tribunal judiciaire est compétent, avec un délai de prescription de 3 ans.

Le propriétaire peut-il retenir le dépôt de garantie sur la base d'un devis sans réaliser les travaux ?

La jurisprudence est nuancée. La réponse ministérielle de 2010 admet qu'un devis peut suffire à justifier une retenue. Le locataire peut toutefois exiger la facture définitive une fois les travaux effectués et contester si le montant réel est inférieur au devis. Un modèle de devis conforme peut servir de référence pour évaluer si le document fourni par le propriétaire est bien complet.

Combien coûte un état des lieux réalisé par un commissaire de justice ?

Les tarifs sont réglementés et varient selon la surface : environ 132 € TTC pour un logement de moins de 50 m², 155 € entre 50 et 150 m², et 232 € au-delà. Les frais sont partagés à parts égales entre le locataire et le propriétaire.

Que faire si le propriétaire facture des dégradations qui existaient déjà à l'entrée dans le logement ?

L'état des lieux d'entrée est votre preuve. Si une dégradation y était déjà mentionnée, elle ne peut pas vous être imputée à la sortie. Joignez une copie de l'état des lieux d'entrée à votre courrier de contestation pour prouver l'antériorité du dommage.

La Commission départementale de conciliation est-elle obligatoire avant d'aller au tribunal ?

Non, la saisine de la CDC n'est pas un préalable obligatoire. Mais elle est gratuite, rapide et son avis est souvent pris en compte par le juge. Elle est donc vivement recommandée avant toute action judiciaire.

Le propriétaire peut-il me facturer la remise en peinture intégrale après 8 ans d'occupation ?

Pas intégralement. Après 8 ans, la vétusté de la peinture est très avancée (durée de vie moyenne : 9 ans). En appliquant la grille de vétusté, votre quote-part serait très faible, voire nulle si la durée de vie est dépassée. Le propriétaire ne peut retenir que la part résiduelle après déduction de la vétusté.

Sources & Références

Service-Public : Peut-on faire payer les frais d'état des lieux au locataire ?

Legifrance : Décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives

Legifrance : Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 - Vétusté des logements loués