SARL de famille LMNP : avantages, fiscalité et cas pratique

Pourquoi combiner SARL de famille et LMNP ?

La SARL de famille en LMNP est un montage qui permet à des membres d'une même famille d'investir ensemble dans la location meublée tout en bénéficiant d'une fiscalité à l'impôt sur le revenu.

Concrètement, elle associe la transparence fiscale d'une société familiale (article 239 bis AA du CGI) au régime réel BIC de la location meublée non professionnelle. Résultat : des revenus locatifs perçus en trésorerie, mais un résultat fiscal souvent proche de zéro grâce à l'amortissement du bien.

La transparence fiscale : être imposé à l'IR au lieu de l'IS

Une SARL classique est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Les bénéfices sont d'abord taxés à 15 % puis 25 % au niveau de la société, puis les dividendes versés aux associés subissent le prélèvement forfaitaire unique (PFU, aussi appelé flat tax) de 30 %. C'est une double imposition.

La SARL de famille échappe à ce mécanisme. En exerçant l'option pour le régime des sociétés de personnes (article 239 bis AA du CGI), chaque associé est imposé directement à l'IR sur sa quote-part de bénéfice, proportionnellement à ses parts dans la société. Le bénéfice (ou le déficit) remonte dans la déclaration personnelle de chaque associé, sans passer par la case IS.

La conséquence directe : si le résultat fiscal de la SARL est nul ou déficitaire (grâce aux amortissements), les associés ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs.

L'amortissement LMNP : réduire ses revenus imposables sans décaisser

Le régime réel BIC permet de déduire l'amortissement du bien immobilier et du mobilier. L'amortissement est une charge comptable qui réduit le résultat fiscal sans sortie de trésorerie. Vous percevez vos loyers, mais sur le papier, votre résultat imposable est réduit, parfois à zéro, pendant de nombreuses années.

C'est la grande différence avec une SCI à l'IR. La SCI relève des revenus fonciers, un régime qui n'autorise pas l'amortissement. Seules les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, assurance) sont déductibles. En SARL de famille au régime réel BIC, vous déduisez ces mêmes charges plus l'amortissement du bien et du mobilier.

Bon à savoir : L'amortissement ne crée pas de déficit imputable sur les autres revenus. Si l'amortissement dépasse le résultat avant amortissement, l'excédent est reporté sur les exercices suivants sans limitation de durée.

La transmission patrimoniale facilitée

La SARL de famille simplifie aussi la transmission du patrimoine immobilier. Au lieu de transmettre un immeuble en indivision (source fréquente de conflits), les parents donnent des parts sociales, ce qui est plus souple et moins coûteux en frais de notaire.

La donation de la nue-propriété des parts avec réserve d'usufruit est une stratégie courante : les parents conservent les revenus locatifs tout en transmettant progressivement le patrimoine à leurs enfants. Les abattements de droit commun s'appliquent, soit 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.

Autre avantage : la valorisation des parts sociales est souvent inférieure à la valeur vénale du bien. Une décote de minorité (l'associé ne détient pas 100 % de la société) et une décote d'illiquidité (les parts ne se revendent pas aussi facilement qu'un bien immobilier) réduisent la base taxable de la donation.

Quelles conditions pour créer une SARL de famille en LMNP ?

Le montage SARL de famille + LMNP repose sur quatre conditions cumulatives. Si l'une d'elles n'est plus remplie, la société perd son régime fiscal et bascule à l'IS.

Les liens familiaux admis (et ceux qui sont exclus)

L'article 239 bis AA du CGI impose que tous les associés soient liés par un lien familial précis. Voici les liens admis et exclus :

Liens admis :

• Conjoints mariés
• Partenaires de PACS
• Ascendants et descendants en ligne directe (parents, enfants, petits-enfants)
• Frères et sœurs
• Conjoints des frères et sœurs (beaux-frères, belles-sœurs par alliance), selon la doctrine administrative

Liens exclus :

• Concubins non pacsés
• Cousins
• Oncles et tantes
• Neveux et nièces

Attention : Si un associé cède ses parts à une personne non éligible (un cousin, par exemple), la SARL perd immédiatement son caractère familial et bascule à l'IS de manière irrévocable. Prévoir une clause d'agrément dans les statuts est indispensable pour contrôler toute cession de parts.

L'activité commerciale de location meublée

La location meublée est une activité commerciale au sens fiscal. Elle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui la rend compatible avec l'option SARL de famille à l'IR prévue par l'article 239 bis AA du CGI.

La location nue, en revanche, relève des revenus fonciers. Ce n'est pas une activité commerciale : elle exclut l'option pour l'IR en SARL de famille.

Pour que la location soit qualifiée de « meublée », le logement doit respecter la liste des 11 éléments de mobilier obligatoires fixée par le décret du 31 juillet 2015 (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.). L'objet social de la SARL doit mentionner explicitement l'activité de location meublée.

L'option pour l'IR : formalités et irrévocabilité du retour à l'IS

L'option pour l'IR doit être notifiée au service des impôts des entreprises (SIE) avant la date d'ouverture du premier exercice concerné. Elle est valable sans limitation de durée, tant que les conditions de l'article 239 bis AA restent remplies.

Attention, cette option se distingue de celle prévue à l'article 239 bis AB (SARL non familiale), qui est limitée à 5 exercices. En SARL de famille, l'option IR est pérenne.

Attention : Si la société renonce volontairement à l'IR ou perd son caractère familial (entrée d'un associé non éligible, divorce), le passage à l'IS est définitif et irrévocable (article 239 bis AA, dernier alinéa). Même si les conditions redeviennent remplies par la suite, il est impossible de revenir à l'IR.

Les seuils LMNP à respecter

Pour conserver le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), deux conditions cumulatives doivent être remplies au niveau de chaque associé :

• Les recettes locatives (quote-part de l'associé) ne dépassent pas 23 000 € par an
• Ces recettes ne sont pas supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal de l'associé

Si un associé franchit ces seuils, il bascule en loueur meublé professionnel (LMP) à titre personnel. Les conséquences sont différentes : plus-value professionnelle à la revente, cotisations sociales sur les revenus locatifs. Le seuil s'apprécie par associé, au prorata de ses droits dans la société.

Comment fonctionne la fiscalité d'une SARL de famille en LMNP ?

La fiscalité de ce montage repose sur le régime réel BIC, l'amortissement par composants et le régime des plus-values des particuliers à la revente. Depuis la loi de finances 2025, les règles de calcul de la plus-value ont été modifiées.

Le régime réel BIC : charges déductibles et amortissement

La SARL de famille relève obligatoirement du régime réel BIC. Le régime micro-BIC est réservé aux personnes physiques et ne s'applique pas aux sociétés.

Les charges déductibles du résultat fiscal comprennent :

• Les intérêts d'emprunt
• L'assurance emprunteur et l'assurance propriétaire non occupant
• Les travaux d'entretien et de réparation
• Les frais de gestion (honoraires comptables, frais de syndic)
• La taxe foncière
• L'amortissement du bien immobilier (hors terrain) et du mobilier

La déclaration se fait via le formulaire 2031 (BIC non professionnel) accompagné de la liasse fiscale 2033. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part de résultat sur sa déclaration personnelle (formulaire 2042 C PRO).

L'amortissement par composants : exemple chiffré

Le bien immobilier est décomposé en plusieurs composants, chacun amorti sur une durée distincte. Voici un exemple pour un appartement acheté 200 000 € (dont 30 000 € de terrain), meublé pour 15 000 €.

Prenons un couple marié et leur enfant majeur, associés à parts égales dans la SARL. Le bien est loué 1 000 € par mois.

• Recettes annuelles : 12 000 €
• Charges déductibles (intérêts, assurance, taxe foncière, comptable) : 4 500 €
• Amortissement annuel : 6 773 €
• Résultat fiscal : 727 €

La quote-part de chaque associé (un tiers) est d'environ 242 €. Soumis au barème de l'IR, l'impôt est quasi nul, alors que la SARL a encaissé 12 000 € de loyers et n'a décaissé que 4 500 € de charges réelles. La trésorerie reste positive.

Bon à savoir : Le terrain n'est jamais amortissable. Sa quote-part, généralement estimée entre 10 et 20 % du prix d'acquisition, doit être isolée. En l'absence d'évaluation précise, l'administration fiscale retient souvent 20 % en zone urbaine.

La fiscalité des plus-values en LMNP : ce qui a changé avec la loi de finances

Avant le 15 février 2025, la plus-value en LMNP était calculée selon le régime des plus-values des particuliers : prix de cession moins prix d'acquisition, sans réintégration des amortissements déduits pendant la détention. C'était un avantage majeur du montage : vous amortissiez le bien chaque année pour réduire l'impôt, mais la plus-value à la revente n'en tenait pas compte.

Depuis le 15 février 2025 (article 84 de la loi n° 2025-127), les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le prix d'acquisition est minoré des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.

Exemple concret : un bien acheté 200 000 €, revendu 250 000 € après 10 ans de détention, avec 50 000 € d'amortissements cumulés.

• Avant la réforme : plus-value brute = 250 000 - 200 000 = 50 000 €
• Après la réforme : plus-value brute = 250 000 - (200 000 - 50 000) = 100 000 €

Les abattements pour durée de détention restent applicables dans les deux cas. L'exonération totale d'IR est acquise après 22 ans de détention, et l'exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.

Attention : Certains biens sont exemptés de cette réintégration : les logements situés en résidences étudiantes, résidences seniors ou résidences pour personnes handicapées. Pour ces biens, les amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Loi Le Meur : quel impact sur les meublés de tourisme en SARL de famille ?

La loi du 19 novembre 2024 (loi n° 2024-1039, dite « loi Le Meur ») modifie les règles applicables aux meublés de tourisme (locations saisonnières type Airbnb). Les abattements micro-BIC sont abaissés : de 50 % à 30 % pour les meublés non classés, et de 71 % à 50 % pour les meublés classés. Ces nouveaux taux s'appliquent aux revenus 2025 déclarés en 2026.

L'impact direct sur la SARL de famille est limité, puisqu'elle relève du régime réel et non du micro-BIC. Cependant, cette loi traduit un durcissement réglementaire pour la location meublée touristique. Les communes peuvent désormais imposer un DPE minimum (classe D à partir du 1er janvier 2034) pour les meublés de tourisme, ce qui peut affecter la rentabilité de certains biens.

SARL de famille ou SCI pour la location meublée : quel véhicule choisir ?

La question se pose systématiquement quand on envisage un investissement immobilier en famille. Les deux structures ont des logiques fiscales très différentes dès qu'il s'agit de location meublée.

Pourquoi la SCI est pénalisée en location meublée

Une SCI qui exerce une activité de location meublée est assujettie à l'IS de plein droit. La location meublée est une activité commerciale, incompatible avec l'objet civil d'une SCI. La conséquence : double imposition (IS sur les bénéfices, puis flat tax sur les dividendes), pas d'abattement pour durée de détention sur la plus-value à la revente, et calcul de la plus-value sur la valeur nette comptable (prix d'acquisition diminué des amortissements).

L'exception est très limitée : la location meublée doit rester accessoire et occasionnelle pour que la SCI conserve son régime IR. L'administration fiscale interprète cette exception de manière stricte.

Tableau comparatif SARL de famille vs SCI

La SARL de famille est le seul véhicule qui permet de combiner location meublée, imposition à l'IR et amortissement du bien. La SCI reste adaptée à la location nue ou à la détention patrimoniale sans activité commerciale. Si vous envisagez une création de SCI, sachez que son objet civil la rend incompatible avec une activité de location meublée habituelle.

Comment créer une SARL de famille pour du LMNP ?

La création suit quatre étapes, de la rédaction des statuts à la mise en place du financement.

• Préparer les statuts avec un objet social adapté à la location meublée
• Constituer le capital social et obtenir le Kbis
• Notifier le choix de l'IR au SIE et déclarer l'activité LMNP
• Sécuriser le financement du bien (prêt bancaire, compte courant d'associé)

Rédiger les statuts et définir l'objet social

L'objet social doit mentionner explicitement l'activité de location meublée. C'est une condition pour que l'administration fiscale accepte l'option IR au titre de l'article 239 bis AA du CGI.

Prévoyez une clause d'agrément pour contrôler l'entrée de nouveaux associés et protéger le caractère familial de la société. Le capital social est libre (1 € minimum), mais un capital trop faible complique l'obtention d'un prêt bancaire. Le gérant, associé ou non, est désigné dans les statuts ou par acte séparé.

Swapn accompagne gratuitement les créateurs de SARL dans la rédaction de leurs statuts et les formalités d'immatriculation, avec un conseiller dédié disponible par téléphone.

Déposer le capital et immatriculer la société

Le capital est déposé sur un compte bloqué auprès d'une banque ou d'un notaire. Une attestation de dépôt des fonds est délivrée, nécessaire pour la suite des formalités.

L'annonce légale est publiée dans un journal habilité, puis le dossier d'immatriculation est déposé via le guichet unique INPI (procédure dématérialisée). Vous obtenez ensuite le Kbis et le numéro SIRET de la société. Pour en savoir plus sur les étapes et les frais à prévoir, consultez notre page sur le coût de création d'une SARL.

Exercer l'option pour l'IR et s'immatriculer en LMNP

L'option pour l'IR est notifiée au service des impôts des entreprises (SIE) avant la date d'ouverture du premier exercice. Cette démarche est distincte de l'immatriculation de la société.

L'activité de location meublée doit être déclarée via le guichet unique INPI dans les 15 jours suivant le début de la location. Un numéro SIRET dédié à l'activité LMNP est attribué. Le régime réel s'applique automatiquement en société.

Financer l'acquisition du bien immobilier

Le prêt bancaire est contracté au nom de la SARL. Les banques demandent généralement la caution personnelle des associés, ce qui engage leur patrimoine personnel au-delà de leurs apports.

Le compte courant d'associé en SARL est une alternative ou un complément au prêt bancaire. Les associés prêtent de l'argent à la société, récupérable à tout moment. Les intérêts versés sur ce compte courant sont déductibles du résultat fiscal, dans la limite du taux fiscal autorisé (taux moyen des prêts bancaires à taux variable publié chaque trimestre).

L'apport en capital augmente les fonds propres de la société, mais les sommes sont bloquées et ne peuvent pas être récupérées aussi facilement qu'un compte courant d'associé.

Quels sont les inconvénients et pièges d'une SARL de famille en LMNP ?

Le montage SARL de famille + LMNP a des limites qu'il faut mesurer avant de se lancer. Certains risques sont irréversibles.

La perte du statut familial : un risque irréversible

La cession de parts à un non-membre de la famille entraîne la perte immédiate du caractère familial. Le divorce entre deux associés pose le même problème : si l'ex-conjoint conserve ses parts, le lien familial au sens de l'article 239 bis AA n'existe plus. La SARL bascule alors automatiquement et définitivement à l'IS.

Attention : En cas de divorce entre deux associés, si l'ex-conjoint reste associé, le lien familial est rompu et la SARL perd son caractère familial. Prévoir une clause de rachat obligatoire dans les statuts permet d'anticiper ce risque en forçant le rachat des parts par les autres associés. Les questions à se poser avant de s'associer sont donc particulièrement importantes dans ce type de montage.

Les obligations comptables et déclaratives

La SARL de famille au régime réel BIC doit tenir une comptabilité en partie double (bilan, compte de résultat). Les obligations déclaratives comprennent :

• La déclaration 2031 (BIC non professionnel) accompagnée de la liasse fiscale 2033
• La déclaration de chaque associé sur le formulaire 2042 C PRO (quote-part de résultat)
• Le calcul de l'amortissement par composants chaque année

Ces obligations rendent l'accompagnement par un professionnel du chiffre quasi indispensable. Swapn, inscrit à l'Ordre des Experts-Comptables, propose un accompagnement comptable dès 29 € HT/mois incluant la tenue comptable, les déclarations fiscales et le bilan certifié.

Le financement bancaire plus complexe

Les banques sont plus réticentes à prêter à une SARL qu'à un particulier. La structure juridique, les garanties demandées et l'analyse du dossier sont plus complexes. La caution personnelle des associés est systématiquement exigée.

Les taux d'emprunt sont parfois légèrement supérieurs à ceux d'un prêt immobilier classique contracté par un particulier. La SARL n'a pas accès au prêt à taux zéro (PTZ) ni au prêt d'accession sociale (PAS).

La récupération de TVA : un cas très limité

La récupération de TVA sur l'achat du bien n'est possible que pour les résidences de services avec prestations para-hôtelières : résidences de tourisme classées, résidences étudiantes, EHPAD. La SARL doit alors fournir au moins 3 services sur 4 parmi l'accueil, le ménage, la fourniture de linge et le petit-déjeuner.

Pour une location meublée classique (appartement loué à l'année ou en courte durée sans services), la TVA n'est pas récupérable.

Les questions fréquentes sur la SARL de famille et le LMNP

Un couple non marié (concubins) peut-il créer une SARL de famille pour du LMNP ?

Non. L'article 239 bis AA du CGI exige un lien de parenté directe, entre frères et sœurs, ou entre conjoints mariés ou partenaires de PACS. Les concubins non pacsés ne remplissent pas cette condition. La solution : se pacser avant la création, ou opter pour une SARL classique soumise à l'IS.

Quelle différence entre SARL de famille et SCI pour de la location meublée ?

La SARL de famille permet de rester à l'IR tout en exerçant une activité de location meublée (BIC), avec amortissement du bien. La SCI qui fait de la location meublée bascule automatiquement à l'IS, ce qui entraîne une double imposition et la perte des abattements pour durée de détention sur les plus-values.

Peut-on cumuler SARL de famille LMNP et micro-BIC ?

Non. Le régime micro-BIC est réservé aux personnes physiques. Une SARL de famille relève obligatoirement du régime réel BIC. Chaque associé déclare sa quote-part de résultat sur le formulaire 2042 C PRO, mais le résultat est calculé au niveau de la société selon le régime réel.

Que se passe-t-il si un associé vend ses parts à un cousin ?

La SARL perd immédiatement son caractère familial. Les cousins ne font pas partie des liens admis par l'article 239 bis AA du CGI. La société bascule à l'IS de manière irrévocable. D'où l'importance de prévoir une clause d'agrément dans les statuts. Pour comprendre les mécanismes de cession de parts sociales en SARL, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel.

La réforme 2025 sur les plus-values LMNP s'applique-t-elle à la SARL de famille ?

Oui. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour tous les LMNP, y compris ceux exerçant via une SARL de famille. Seuls les biens situés en résidences étudiantes, seniors ou pour personnes handicapées sont exemptés.

Combien coûte la création d'une SARL de famille pour du LMNP ?

Les frais incompressibles comprennent les frais de greffe (environ 70 €), l'annonce légale (150 à 200 €) et, le cas échéant, les honoraires de rédaction des statuts (de 0 € à 1 500 €). Le total se situe entre 250 € et 2 000 € selon l'accompagnement choisi.

Faut-il un expert-comptable pour une SARL de famille en LMNP ?

Ce n'est pas légalement obligatoire, mais c'est fortement recommandé. La comptabilité en partie double, la liasse fiscale 2033 et l'amortissement par composants rendent l'accompagnement comptable quasi indispensable pour éviter les erreurs déclaratives. Un expert-comptable spécialisé en création d'entreprise peut aussi vous aider à structurer le montage dès le départ.

Peut-on passer d'une SCI à une SARL de famille pour faire du LMNP ?

Il n'est pas possible de « transformer » une SCI en SARL, car les deux formes juridiques sont incompatibles. Il faut dissoudre la SCI et créer une SARL de famille, ou apporter les parts de la SCI à une nouvelle SARL. Ces opérations ont des conséquences fiscales (plus-value de cession ou d'apport) à anticiper avec un professionnel.

La SARL de famille LMNP permet-elle de récupérer la TVA sur l'achat du bien ?

Uniquement si le bien est situé dans une résidence de services avec prestations para-hôtelières (résidence de tourisme classée, résidence étudiante, EHPAD) et que la SARL est assujettie à la TVA. Pour une location meublée classique, la TVA n'est pas récupérable.

Combien d'associés faut-il au minimum pour créer une SARL de famille LMNP ?

Deux associés minimum, comme toute SARL. Ils doivent être liés par un lien de parenté directe, entre frères et sœurs, ou entre conjoints/partenaires de PACS. Le maximum est de 100 associés, tous devant respecter la condition de lien familial. Pour en savoir plus sur les règles applicables, consultez notre article sur le nombre d'associés en SARL.

Sources & Références

Legifrance : Article 239 bis AA du CGI

Legifrance : Article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025

Impots.gouv.fr : Je vends un bien immobilier donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ?