SARL familiale immobilière : avantages, fiscalité et LMNP

La SARL familiale immobilière est une SARL de famille constituée exclusivement entre membres d'une même famille (parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints mariés ou partenaires de PACS). L'article 239 bis AA du Code général des impôts (CGI) lui permet d'opter pour l'impôt sur le revenu (IR) sans limitation de durée, là où une SARL classique ne peut choisir l'IR que pendant 5 exercices. Il faut au minimum 2 associés, tous liés par le lien familial requis.

Cette option IR n'est accessible que si la SARL exerce une activité commerciale au sens du CGI. La location meublée (LMNP ou LMP) est qualifiée d'activité commerciale : elle est éligible. La location nue (non meublée), elle, génère des revenus fonciers et non des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elle ne permet donc pas de bénéficier de l'option IR.

Bon à savoir : si votre projet porte sur de la location nue, la SARL de famille sera soumise à l'IS de droit commun. La SCI à l'IR est alors un véhicule plus adapté pour gérer un patrimoine immobilier familial en location non meublée.

Quels sont les avantages fiscaux de la SARL familiale immobilière ?

La SARL de famille à l'IR donne accès à trois avantages fiscaux majeurs par rapport à une société soumise à l'IS : une imposition directe sans double taxation, l'imputation des déficits sur les revenus personnels, et un régime de plus-value favorable à la revente.

L'option IR illimitée dans le temps

Grâce à l'article 239 bis AA du CGI, la SARL de famille peut rester à l'IR aussi longtemps qu'elle le souhaite. Une SARL classique, elle, ne peut opter pour l'IR que pendant 5 exercices maximum avant de basculer automatiquement à l'IS.

En pratique, cette transparence fiscale (régime des sociétés de personnes) signifie que les bénéfices ne sont pas taxés au niveau de la SARL. Ils remontent directement dans la déclaration de revenus de chaque associé, à proportion de ses parts sociales. Un associé détenant 40 % des parts déclare 40 % du résultat.

Ce mécanisme évite la double imposition classique des sociétés à l'IS : d'abord l'IS sur le bénéfice (25 %), puis le prélèvement forfaitaire unique (PFU de 30 %) ou l'IR sur les dividendes distribués. Avec l'option IR, les bénéfices ne sont taxés qu'une seule fois, au taux marginal d'imposition (TMI) de chaque associé.

L'imputation des déficits sur le revenu global

En régime IR, les déficits de la SARL de famille sont imputables sur le revenu global de chaque associé, proportionnellement à ses parts. C'est un avantage particulièrement utile en phase d'investissement, quand les charges (travaux, intérêts d'emprunt) dépassent les loyers encaissés.

Prenons un exemple concret. Un couple marié détient une SARL de famille à 50/50. Chacun perçoit un salaire de 45 000 € par an. La SARL génère un déficit BIC de 20 000 € la première année (travaux de rénovation et intérêts d'emprunt élevés).

Chaque associé impute 10 000 € de déficit (50 % de 20 000 €) sur son revenu global. Le revenu imposable de chacun passe de 45 000 € à 35 000 €. Avec un TMI de 30 %, l'économie d'impôt est de 3 000 € par associé, soit 6 000 € pour le couple sur l'année. À l'IS, ce même déficit serait uniquement reportable sur les bénéfices futurs de la société, sans aucune économie d'impôt immédiate pour les associés.

Le régime des plus-values des particuliers

À l'IR, la revente d'un bien détenu par la SARL de famille suit le régime des plus-values immobilières des particuliers. Ce régime prévoit un abattement progressif pour durée de détention : exonération totale d'IR après 22 ans, et exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.

À l'IS, le calcul est très différent. La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (VNC), c'est-à-dire le prix d'achat diminué de tous les amortissements déduits. Après 20 ans d'amortissement, la VNC peut être proche de zéro, ce qui gonfle la plus-value taxable.

Exemple : un bien acheté 200 000 € et revendu 250 000 € après 20 ans. À l'IR, la plus-value brute est de 50 000 €, mais les abattements la réduisent fortement, voire à zéro si la détention dépasse 22 ans. À l'IS, si les amortissements cumulés atteignent 120 000 €, la VNC tombe à 80 000 €. La plus-value taxable grimpe à 170 000 €, soumise à l'IS à 25 %.

La cession de parts à un autre membre de la famille suit le même régime des plus-values des particuliers, avec les mêmes abattements pour durée de détention. C'est un atout pour organiser la transmission du patrimoine au sein de la famille.

Tableau comparatif IR vs IS pour une SARL familiale

Voici un comparatif des deux régimes fiscaux pour une SARL de famille immobilière.

L'IR est plus avantageux si vous détenez le bien sur le long terme et que vos TMI sont modérés. L'IS convient mieux si vous réinvestissez les bénéfices dans la société et ne prévoyez pas de revente à court terme. Pour aller plus loin sur ce choix, la flat tax ou le barème progressif de l'impôt sur le revenu mérite d'être comparé selon votre situation personnelle.

SARL de famille et LMNP : le duo gagnant pour l'investissement meublé

La location meublée non professionnelle (LMNP) est l'un des régimes fiscaux les plus utilisés par les investisseurs immobiliers. La SARL de famille est la seule structure sociétaire qui permet d'en bénéficier pleinement, grâce à la transparence fiscale de l'option IR.

Pourquoi la SARL de famille est le seul véhicule sociétaire compatible avec le LMNP ?

En SCI, toute activité de location meublée entraîne l'assujettissement automatique à l'IS (article 206 du CGI). La SCI perd alors sa transparence fiscale, et chaque associé ne peut plus être traité comme un loueur en meublé à titre personnel. Le statut LMNP disparaît.

La SARL de famille contourne ce problème. Grâce à l'option IR de l'article 239 bis AA, elle conserve la transparence fiscale même en exerçant une activité commerciale de location meublée. Chaque associé est imposé dans la catégorie des BIC, comme s'il louait le bien en direct. Il peut donc bénéficier du régime réel BIC et de l'amortissement du bien.

C'est la seule structure sociétaire qui permet de cumuler investissement immobilier en famille et avantages du LMNP.

L'amortissement du bien en LMNP via la SARL de famille

Au régime réel BIC, le bien immobilier est amortissable par composant. Le terrain n'est jamais amortissable : il correspond en général à 20 % de la valeur d'acquisition.

Prenons un bien acquis 250 000 €. Le terrain est évalué à 50 000 € (20 %), le bâti à 200 000 €. Voici la ventilation par composant :

Avec des loyers annuels de 12 000 €, un amortissement de 6 400 €, des intérêts d'emprunt de 3 000 € et des charges courantes de 1 500 €, le résultat BIC imposable tombe à environ 1 100 €. L'impôt sur les loyers est quasi nul pendant de nombreuses années.

En SARL de famille, le régime micro-BIC est exclu (article 50-0, 2-c du CGI). Seul le régime réel est applicable, ce qui rend l'amortissement par composant et la déduction des dotations aux amortissements systématiques.

La réforme de 2025 : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP

Depuis la loi de finances du 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'avantage fiscal de l'amortissement est partiellement « repris » à la sortie. Les principales mesures de la loi de finances 2026 prolongent cette tendance de fond sur la fiscalité des particuliers.

Concrètement, la plus-value taxable se calcule désormais ainsi : prix de cession - (prix d'acquisition - amortissements déduits). Voici l'impact sur un exemple chiffré.

Un bien acheté 200 000 €, revendu 250 000 € après 10 ans de détention, avec 40 000 € d'amortissements cumulés :

• Avant la réforme : plus-value brute = 250 000 - 200 000 = 50 000 €
• Après la réforme : plus-value brute = 250 000 - (200 000 - 40 000) = 90 000 €

L'abattement pour durée de détention s'applique ensuite. Après 10 ans, l'abattement IR est de 30 % (6 % par an à partir de la 6e année, soit 5 années × 6 %). La plus-value taxable après abattement passe de 35 000 € (avant réforme) à 63 000 € (après réforme). La différence est significative et doit être intégrée dans votre calcul de rentabilité.

Bon à savoir : malgré cette réforme, l'amortissement reste un atout de trésorerie. Il permet de ne pas payer d'impôt sur les loyers pendant 15 à 20 ans, et l'effet de réinvestissement des économies d'impôt compense souvent le surcoût fiscal à la revente, surtout si la détention dépasse 22 ans (exonération totale d'IR sur la plus-value).

SARL de famille ou SCI : quelle structure choisir pour investir en immobilier ?

Le choix entre SCI et SARL de famille dépend principalement du type de location envisagé (meublée ou nue) et du niveau de protection patrimoniale souhaité. Voici un comparatif détaillé pour vous aider à trancher.

Tableau comparatif SCI vs SARL de famille

Quand choisir la SCI ?

La SCI est adaptée si votre projet porte sur :

• De la location nue (non meublée) en famille, avec des revenus fonciers imposés à l'IR
• Une gestion patrimoniale simple, sans activité commerciale
• Une détention long terme sans besoin d'amortir le bien
• Un souhait de minimiser les obligations comptables et administratives

La SCI reste le véhicule le plus courant pour détenir un bien immobilier en famille. Sa simplicité de gestion en fait un bon choix pour les projets patrimoniaux classiques en location non meublée. Si vous envisagez de créer une SCI, un guide complet détaille toutes les étapes à suivre.

Quand choisir la SARL familiale immobilière ?

La SARL de famille est le bon choix si vous visez :

• De la location meublée (LMNP ou LMP) en famille, avec imposition dans la catégorie des BIC
• Une responsabilité limitée aux apports pour protéger le patrimoine personnel des associés
• Une stratégie d'amortissement pour réduire l'imposition sur les loyers pendant de nombreuses années
• Un cadre juridique plus protecteur en cas de désaccord entre associés (procédures encadrées par le Code de commerce)

La contrepartie est une gestion plus lourde : comptabilité commerciale, assemblée générale annuelle et publication des comptes au greffe. La comptabilité d'une SARL implique des obligations précises qu'il vaut mieux anticiper dès la création.

Comment transmettre un patrimoine immobilier via la SARL de famille ?

La SARL de famille est un outil de transmission patrimoniale efficace, grâce au démembrement de parts sociales et aux abattements fiscaux sur les donations. Deux mécanismes méritent votre attention.

La donation de parts sociales avec réserve d'usufruit

Le démembrement de parts sociales permet aux parents (usufruitiers) de donner la nue-propriété des parts à leurs enfants tout en conservant les revenus locatifs. La valeur des parts transmises est réduite grâce au barème fiscal de l'article 669 du CGI, qui fixe la répartition entre usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier.

Exemple : un parent de 55 ans donne la nue-propriété de ses parts. Selon le barème, la nue-propriété vaut 50 % de la valeur totale des parts. Si les parts valent 200 000 €, la donation porte sur 100 000 €. Avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans), la donation est totalement exonérée de droits.

Au décès de l'usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts sans droits de succession supplémentaires. C'est un mécanisme de transmission progressif et fiscalement avantageux, qui permet d'anticiper la succession tout en conservant les revenus.

L'exonération de plus-value sur cession de parts intra-familiale

La cession de parts d'une SARL de famille à un autre membre de la famille suit, à l'IR, le régime des plus-values des particuliers. Les abattements pour durée de détention s'appliquent normalement : exonération totale d'IR après 22 ans de détention des parts, et exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.

La SARL de famille ajoute un avantage par rapport à la SCI sur le plan de la sécurité patrimoniale : la responsabilité limitée aux apports protège le cessionnaire. En SCI, un nouvel associé peut être tenu indéfiniment sur son patrimoine personnel pour les dettes de la société. En SARL, son risque est plafonné à son apport. Pour mieux comprendre ce point, la responsabilité des associés en SARL est encadrée par des règles précises.

Quels sont les inconvénients et risques d'une SARL familiale immobilière ?

La SARL de famille n'est pas toujours le meilleur choix. Trois types de risques méritent votre attention : le coût fiscal si vos TMI sont élevés, la perte du régime IR, et les contraintes de gestion au quotidien.

Le risque lié au taux marginal d'imposition (TMI) élevé

À l'IR, les bénéfices de la SARL sont imposés au TMI de chaque associé. Si ce TMI atteint 41 % ou 45 %, l'IR peut coûter plus cher que l'IS (25 % maximum).

Au-delà de 30 % de TMI, comparez précisément les deux régimes sur l'ensemble du cycle de détention : acquisition, exploitation et revente. L'IR reste souvent plus avantageux grâce aux abattements sur la plus-value, mais ce n'est pas systématique. Un associé à 45 % de TMI qui ne prévoit pas de revendre avant 22 ans peut quand même préférer l'IR. Tout dépend de la durée de détention envisagée et du montant des loyers.

Les 4 événements qui font perdre le bénéfice de l'IR

Quatre situations entraînent la perte automatique du régime IR :

1. Entrée d'un associé extérieur à la famille : le caractère familial de la SARL est rompu.
2. Transformation en une autre forme sociale (SAS, SA…) : l'article 239 bis AA ne s'applique qu'aux SARL.
3. Abandon de l'activité commerciale : par exemple, le passage de la location meublée à la location nue.
4. Renonciation volontaire à l'option IR : le retour à l'IR est ensuite impossible.

La conséquence est un basculement à l'IS de droit commun, avec un recalcul de la valeur des actifs et potentiellement des droits d'enregistrement.

Bon à savoir : la perte du régime IR est irréversible dans la plupart des cas. En cas de divorce d'un couple associé, si l'ex-conjoint reste associé, le lien familial est rompu et la SARL perd son caractère familial. Prévoyez une clause de rachat de parts dans les statuts pour anticiper ce risque. La procédure d'agrément en SARL permet justement d'encadrer l'entrée de nouveaux associés et de protéger la structure familiale.

Les contraintes de gestion et obligations comptables

La SARL de famille est soumise aux mêmes obligations qu'une SARL classique :

• Comptabilité commerciale complète : bilan, compte de résultat, annexes
• Assemblée générale annuelle avec approbation des comptes par les associés
• Publication des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce
• Tenue d'un registre des décisions et désignation d'un gérant dans les statuts

Ces obligations génèrent un coût de gestion supérieur à celui d'une SCI à l'IR. Le recours à un expert-comptable est vivement recommandé pour sécuriser les déclarations fiscales et la tenue des comptes. Chez Swapn, cabinet inscrit à l'Ordre des Experts-Comptables, la tenue comptable d'une SARL est accessible dès 29 € HT/mois, avec bilan certifié par un Expert-Comptable inclus et assistance de comptables sous 24h.

Comment créer une SARL familiale immobilière ?

La création d'une SARL familiale immobilière suit le même parcours qu'une SARL classique, avec une étape supplémentaire : la notification de l'option IR au Service des Impôts des Entreprises (SIE). Voici les grandes étapes résumées :

• Rédiger les statuts en mentionnant l'activité de location meublée
• Déposer le capital social auprès d'un établissement agréé
• Publier un avis de constitution dans un journal d'annonces légales
• Enregistrer la société sur le Guichet Unique de l'INPI
• Recevoir le Kbis d'immatriculation au RCS
• Notifier l'option IR au SIE dans les délais

Les étapes de création

1. Rédaction des statuts : l'objet social doit mentionner explicitement l'activité commerciale de location meublée. C'est une condition pour bénéficier de l'option IR. Vérifiez que tous les associés sont bien liés par le lien familial requis (ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS). Les statuts désignent aussi le gérant de la SARL. Vous pouvez vous appuyer sur un modèle de statuts SARL conforme pour démarrer la rédaction.
2. Dépôt du capital social : le capital est déposé auprès d'une banque, d'un notaire ou d'un établissement habilité. Il n'y a pas de capital minimum pour une SARL (1 € suffit en théorie), mais un capital trop faible peut freiner l'obtention d'un financement bancaire.
3. Publication d'une annonce légale : un avis de constitution doit être publié dans un journal d'annonces légales du département du siège social.
4. Immatriculation via le Guichet Unique : le dossier complet (statuts signés, attestation de dépôt de capital, annonce légale, formulaire M0) est déposé sur le Guichet Unique de l'INPI.
5. Obtention du Kbis : le greffe du tribunal de commerce délivre le Kbis, qui atteste de l'existence juridique de la SARL et de son immatriculation au RCS.
6. Option pour l'IR : la notification doit être adressée au SIE avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats du premier exercice. Sans cette démarche, la SARL est soumise à l'IS par défaut.

Swapn prend en charge la création d'une SARL gratuitement (0 €, sans engagement), avec gestion intégrale des formalités : rédaction des statuts, annonce légale, dépôt au greffe et obtention du Kbis.

Combien coûte la création d'une SARL familiale ?

Voici les principaux postes de dépenses pour créer une SARL familiale immobilière.

Le poste le plus variable est la rédaction des statuts. Un avocat spécialisé facture entre 500 et 2 000 €, mais des plateformes juridiques en ligne permettent de réduire ce coût. Pour avoir une vision précise, le coût de création d'une SARL dépend de plusieurs paramètres qu'il vaut mieux anticiper.

Les questions fréquentes sur la SARL familiale immobilière

Quelle est la différence entre une SCI et une SARL de famille pour un investissement immobilier ?

La SCI est adaptée à la location nue avec une gestion simplifiée, mais les associés sont responsables indéfiniment sur leur patrimoine personnel. La SARL de famille convient à la location meublée (LMNP) avec une responsabilité limitée aux apports et la possibilité d'amortir le bien. Le choix dépend du type de location envisagé.

Peut-on faire du LMNP avec une SARL de famille ?

Oui, c'est la seule structure sociétaire qui le permet. Grâce à l'option IR (article 239 bis AA du CGI), chaque associé est imposé comme un loueur en meublé à titre personnel. En SCI, la location meublée entraîne automatiquement l'assujettissement à l'IS.

La location nue est-elle possible dans une SARL familiale immobilière ?

Oui, mais sans bénéficier de l'option IR. La location nue n'est pas une activité commerciale au sens du CGI : la SARL sera soumise à l'IS de droit commun. Pour de la location nue en famille avec l'IR, la SCI est plus adaptée.

Combien coûte la création d'une SARL familiale immobilière ?

Entre 200 et 2 500 € selon les choix. Les frais incompressibles sont les frais de greffe (~37 €) et l'annonce légale (150 à 250 €). La rédaction des statuts par un professionnel coûte entre 500 et 2 000 €, mais elle peut être réalisée soi-même.

Quels sont les risques de perdre le régime IR dans une SARL de famille ?

Quatre événements entraînent la perte du régime : l'entrée d'un associé extérieur à la famille, la transformation en une autre forme sociale, l'abandon de l'activité commerciale, ou la renonciation volontaire à l'IR. Cette perte est irréversible dans la plupart des cas.

Est-ce que la SARL de famille est toujours avantageuse par rapport à l'IS ?

Non. Si les associés ont un TMI supérieur à 30-41 %, l'IR peut coûter plus cher que l'IS (taux de 25 %). L'IR est avantageux pour les TMI modérés et la détention longue. L'IS convient mieux au réinvestissement des bénéfices sans distribution. L'optimisation fiscale d'une SARL passe par une analyse précise de ces deux régimes selon votre situation.

Comment fonctionne l'amortissement en SARL de famille LMNP ?

Le bien est amorti par composant au régime réel BIC : structure sur 50 ans, toiture sur 25 ans, installations sur 20 ans, agencements sur 15 ans. Le terrain n'est pas amortissable (environ 20 % de la valeur). L'amortissement réduit le résultat imposable, souvent jusqu'à zéro pendant de nombreuses années.

Que change la réforme de 2025 pour la SARL de famille en LMNP ?

Depuis février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'avantage fiscal n'est pas supprimé mais reporté : vous ne payez pas d'impôt sur les loyers pendant l'exploitation, mais la plus-value taxable est plus élevée à la revente.

Peut-on transformer une SCI en SARL de famille ?

Oui, la transformation est juridiquement possible. Elle nécessite une modification des statuts, une publication d'annonce légale et un dépôt au greffe. Elle implique un changement de régime fiscal et comptable : faites-vous accompagner pour évaluer les conséquences (droits d'enregistrement, plus-values latentes). La transformation d'une SCI en SAS suit une procédure similaire qui peut vous donner une idée des étapes à prévoir.

Qui peut être associé d'une SARL familiale immobilière ?

Seuls les membres d'une même famille au sens de l'article 239 bis AA du CGI : parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints mariés et partenaires de PACS. Les concubins, beaux-frères/belles-sœurs et cousins sont exclus. Le nombre d'associés en SARL est par ailleurs plafonné à 100, ce qui laisse une large marge pour les projets familiaux.

Sources & Références

Legifrance : Article 239 bis AA du Code général des impôts

BOFiP : IS - SARL à caractère familial - Option pour le régime des sociétés de personnes